2009년 부동산시장에는 과연 어떤 일들이 벌어졌을까?
2009년에는 상반기까지 강남재건축아파트를 중심으로 아파트값이 큰 폭의 상승세를 이루다가 3/4 분기 이후 DTI규제에로 인해 집값이 하락세를 이루었다.
이렇게 되자 분양시장이 양도세 감면 등 세재감면 혜택을 받음과 동시에 DTI규제에서 제외되면서 수혜를 맞았다. 하지만 신규 분양시장에 있어서도 인기 있는 곳과 없는 곳의 심각한 양극화 현상을 보였다.
반면 1/4 분기 때 경기침체로 내 집 마련 수요가 크게 위축됨과 동시에 입주물량이 예년대비 큰 폭으로 줄어들자 2/4 분기부터 수도권 전세가는 큰 폭으로 뛰기 시작했다.
분양가상한제 아파트 전매제한이 2년씩 단축돼 1년에서 5년으로 변경됐다.
이에 본지에서는 2009년 부동산 10대 뉴스를 부동산정보업체들과 함께 정리해 보았다.

1. 한강변 초고층 재건축 허용, 수혜지역 집값 올라
서울시는 지난 1월, ‘한강 공공성 회복 선언’을 발표했다. 이는 한강변을 시민의 공간으로 변모시키고 스카이라인 재조정을 통한 개방감 확보가 그 목적이다.
특히 성수, 합정, 이촌, 압구정 여의도 지역은 전략정비구역으로 지정돼 집값 상승으로까지 이어지는 현상까지 일어났다. 실제 대표적 수혜지역인 압구정 현대의 경우 호가가 발표 직후 면적별로 1~2억까지 급등해 화제가 되었다. 반면 사업추진이 수월하지만은 않다. 임대주택의무비율, 소형면적의무 비율 등 재건축 관련 규제로 인해 사업성에 문제가 많은데다 서울시가 초고층 허용에 대한 조건으로 사업부지의 25% 기부채납을 제시해 주민들의 반발이 거세기 때문이다.

2. 내집마련의 꿈, ‘보금자리 주택’ 사전예약실시
보금자리주택의 사전예약이 지난 10월 7일부터 30일까지 25일에 걸쳐 실시됐다. 보금자리 주택은 정부가 저가의 주택을 공급해 서민들의 내집마련을 돕겠다는 취지가 담겨있는 정책으로 다양한 수요자를 위한 특별공급(3자녀, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초)을 선보여 화제가 됐다.
이번에 공급된 1차 보금자리 시범지구로는 강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥지구가 지정돼 수요자를 맞았다. 하지만 사전예약 결과는 강남편중 현상이 극명하게 드러났다. 강남 세곡은 1천279명 모집에 1만5천213명이 몰려 평균12대 1의 경쟁률을 기록했고 서초 우면도 788명 모집에 8천204명이 신청해 10대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 이는 하남 미사(3대 1), 고양 원흥(3대 1)의 청약결과에 비해 3~4배의 차이로 강남지역의 인기를 실감했다.

3. DTI 규제 수도권 확산으로 집값 ‘와르르’
정부는 강남3구에서만 실시하던 DTI(총부채상환비율)규제를 지난 9월 수도권 전역으로 확대했고 10월부터는 이 같은 규제가 제2금융권까지 적용되기 시작했다. DTI는 채무자의 소득에 따라 대출금액을 결정하기 때문에 부실대출을 줄이고 무분별한 투기수요를 억제하는 효과가 있다. 올 초부터 상승세를 보이던 아파트가격은 대출규제로 구매력이 한풀 꺾이면서 강남권 재건축을 시작으로 마침내 수도권 지역까지 확산됐다.
특히 송파구의 경우 매수세가 급격히 끊기면서 발표 직후 9월(-0.35%)부터 매매가 변동률이 마이너스로 돌아서 규제에 직격탄을 맞았다. 반면 이러한 규제에서 제외되는 분양시장은 여러가지 규제완화 정책과 기존 아파트 시장에서 눈길을 돌린 수요자들로 인해 분주한 모습도 보였다.

4. ‘동북권르네상스’ 발표, 서울 동북권 다시 태어난다
서울시는 지난 6월 동북권에 총 18조의 사업비를 투입하여 2020년까지 신경제·문화거점도시로 조성하는 ‘동북권르네상스 프로젝트’를 발표했다. 주 내용으로는 상봉터미널 일대 복합개발, 창동차량기지 이전, 중랑천변 친환경 생태공간 조성 등 대규모 사업이 포함돼 있다. 물론 이전부터 지역별로 개발 계획이 발표됐었지만 ‘동북권 르네상스’라는 계획 발표로 인해 움츠러들었던 강북권 지역이 활기를 되찾기 시작했다. 실제, 이러한 대책 발표후 일대 단지들은 그동안 쌓여있던 급매물이 대부분 해소 됐고, 집주인들은 매물을 거둬들이는 등 시장분위기가 급반전 되기도 했다.

5. 부동산 경기를 살려라, ‘양도세 완화’
지난 2008년부터 추진되던 다주택자 양도세 중과 폐지방침이 올 해 4월 30일 부로 본격 시행됐다. 세제개편방안 발표시점인 3월 16일부터 소급 적용되며 2009년 1월부터 2010년 12월 31일 내 양도하거나 신규 취득하는 다주택자들의 주택에 대해 2009년은 6~35%, 2010년에는 6~33%로 과세된다. 다만 단기보유 부동산은 종전의 규정(1년 보유: 50%, 2년 보유: 40%)이 적용되고 투기지역으로 지정된 강남3구의 주택에 대해서는 시행일 이후부터 별도의 가산세(최대 10%)를 매기기로 했다.

6. 4대강 살리기 프로젝트
4대강 사업은 총 22조원의 사업비를 투입해 한강, 낙동강, 금강, 영산강 일대를 개발하는 대규모 국책사업이다. 정부는 4대강 사업을 통해 물 부족 문제를 해결하고 수질을 개선하며 사업 간 36만개의 일자리를 창출할 계획으로 지역경제 활성화를 기대하고 있다. 여기에 강 주변으로 방치된 공간을 친수공간으로 조성해 국민의 여가공간으로 활용한다는 방안이다.
하지만 사업은 현재 제자리 걸음이다. 사업의 실효성 측면부터 정치적 이해관계, 막대한 투입자금으로 인한 재정의 고갈, 사업추진에 따른 주변집값상승의 문제까지 해결해야 될 과제가 무수히 많기 때문이다. 이에 따른 야당과 환경단체 등의 우려의 목소리가 커지고 있어 사업추진이 쉽지 않을 전망이다.


7. 강남 재건축, 올 해도 ‘강남불패’
‘강남불패’라는 말을 입증이라도 하듯 올 해 강남재건축 시장은 뜨거웠다. 작년 금융위기 이후 집값이 많이 하락한데다 소형의무비율 완화, 용적률 상향, 임대주택 의무비율 완화 등의 규제가 올해부터 순차적으로 풀리면서 투자자들의 발길이 분주했다. 이에 금융위기 이후 고전을 면치 못했던 일대 아파트값은 올 초 바닥을 찍고 빠르게 회복한 모습이다. 실제 올 초 3.3㎡당 3천31만원이었던 일대 재건축 아파트 가격이 현재 3천694만 원까지 올라 연내 21.88% 상승한 것으로 나타났다. 이는 서울시 내 전체 아파트(6.32%)와 비강남권 재건축아파트(8.44%)의 상승률을 크게 웃도는 기록이다.

8. 2009년 분양시장, 미분양 감소 → 분양시장 활기
국토해양부에 따르면, 올 초 전국의 미분양 가구수는 16만5천599가구로 미분양 집계를 시작한 1993년 이후 역대 최고치를 기록했다. 다급해진 정부는 올 초 2.12 미분양주택대책에서 미분양주택에 대한 취·등록세 50%를 완화하고 2010년 2월 11일 전까지 계약하는 미분양 및 신규분양아파트에 대해 5년간 양도세의 60~100%를 감면시키는 등 각종 정책을 쏟아냈다. 그 결과 12월 현재 전국의 미분양 가구수는 12만 437가구로 올 초에 비해 4만 5천여 가구가 감소하는 모습을 보였다.
신규분양시장 역시 세금완화 정책의 영향으로 활성화 됐다. 특히 청약불패 신화를 이어가고 있는 청라지구를 비롯한 인천 국제업무지역과 서울 접근성이 뛰어난 경기권 택지지구의 인기가 지속됐다. 실제, 지난 달 분양을 마친 광교신도시 내 래미안 광교는 청약결과 평균 55대 1, 그 중에서도 가장 치열했던 100.72㎡의 경우, 무려 775대 1의 경쟁률을 기록해 화제가 되었다.

9. 끝이 보이지 않는 전세가 상승, ‘최악의 전세난’ 만들어
2009년은 그 어느해보다 전세난이 극심한 한 해였다. DTI규제 영향으로 매매가가 하락세로 돌아섰음에도 전세가는 상승하는 이상현상이 벌어졌기 때문이다. 서울시 월별 3.3㎡ 당 전세가 변동률 추이를 보면 1월 이후 단 한번도 마이너스를 기록한 적이 없고 12월 현재까지 9.49%(588만→644만)가 상승한것으로 조사됐다. 여기에 입주물량 역시 지난해(23만 6천가구)에 비해 3만 8천여 가구가량 감소해 전세난을 가중시켰다. 정부는 도시형 생활주택건설지원, 임대주택 공급 관련 내용을 담은 8.23 전세대책을 발표하기도 했으나 장기적인 공급위주의 정책으로 현 전세난에 해결책이 되지 못했다.

10. ‘9호선 개통’ 골드라인 따라 집값도 금값
지난 7월 24일, 요금협상으로 말도 많고 탈도 많았던 지하철 9호선 1단계 구간(개화-신논현)이 2007년부터 2년 반에 걸친 공사끝에 개통됐다. 김포공항에서 고속터미널까지 급행의 경우 27분, 일반은 44분 소요되며 일 이용객 13만687명으로 서울시민들의 출근길을 한결 수월하게 만들었다. 9호선 개통으로 인한 교통여건 개선은 인근 수혜지역 집값을 상승시켰다. 특히 그 동안 교통소외지역 이었던 강서구는 여의도 및 강남 출퇴근이 용이해지면서 매매가뿐만 아니라 전세가도 크게 상승했다. 이외에 서초구 반포동, 잠원동, 양천구 목동 등도 골드라인의 덕을 톡톡히 본 것으로 나타났다. 2014년에 2단계(신논현-종합운동장)와 2015년에 3단계(종합운동장-서울보훈병원)도 개통이 예정돼 있어 향후 노선주변 집값 변동에 이목이 집중된다.

출처_한국건설신문