가로주택정비사업 활성화, 보다 과감한 지원 대책 강구해야 [라펜트 조경뉴스]

가로주택정비사업 활성화, 보다 과감한 지원 대책 강구해야

한국건설산업연구원, 사업성 개선 및 리스크 축소 방안 제안

라펜트l전지은 기자l기사입력2019-08-09

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가로주택정비사업이 원활하게 추진되지 못하는 핵심 원인으로 낮은 사업성과 높은 리스크가 꼽히고 있는 가운데 한국건설산업연구원은 사업성 개선 및 리스크 축소 정책을 제안했다.

한국건설산업연구원은 지난 5일 발간한 「건설동향브리핑 719호」를 발간, 이태희 부연구위원은 ‘가로주택정비사업 활성화 방안, 실효성 있나’ 브리프를 통해 “사업 활성화 효과 제한적일 듯, 보다 과감한 지원 대책 강구해야 한다”며 다양한 정책을 제안했다.

국토교통부는 노후 주거 환경을 개선하기 위해 가로주택정비사업을 적극적으로 독려하고 있다. 그러나 보고서는 ‘지금까지 사업추진 실적은 전반적으로 부진하며 특정 지역 편중도 심각하다’고 밝혔다.

2011년 도입된 가로주택정비사업은 2018년 12월 현재 조합 설립 기준으로 전국 61개 구역에서 추진 중이거나 완료됐다. 이중 사업계획 승인을 받은 구역은 11개, 준공된 구역은 1개에 그쳤다. 심지어 전국 61개 사업 구역 가운데 수도권이 53개이며 그중 서울에 31개 구역이 위치하고 있어 지역 편중이 심하다.

이러한 상황에서 국토부는 지난 6월 3일 ▲가로구역 면적 확대 ▲주택도시지금 이주비 융자제도 개선 ▲생활 SOC 공급시 재정 지원(도시재생 뉴딜사업과 연계 추진시) 세 가지 사업 촉진 방안을 발표했다.

보고서는 이러한 국토부 정책에 “일부 사업장에 다소 도움은 되나 사업 활성화에 한계는 있을 것”이라고 진단했다.

우선 가로구역 면적 확대의 경우 사업 추진이 가능한 가로구역 면적은 확대되나 실질적인 사업구역이라 할 수 있는 ‘사업시행구역’ 면적은 1만㎡ 미만으로 동일하기에 일부 구역을 제외하고는 사업성 개선 효과가 제한적일 것으로 예상하고 있다.

주택도시기금 융자제도 개선의 경우, 공기업이 참여하고 있는 사업장에만 적용되는 사항으로, 다수를 차지하고 있는 민간 사업장(2018년 기준, 61개 중 51개)에는 적용되지 않는다.

생활 SOC와 연계한 재정 지원의 경우, 인정제도 적용시 한정된 가용예산 속에서 뉴딜사업구역 내 주민들과의 갈등이 발생할 가능성이 있고, 인정사업이 적용되는 뉴딜사업 구역 주변에만 지원이 가능할 것으로 예측한다.

이에 보고서는 실질적인 주거지 재생 효과와 주거복지 달성을 위해서는 보다 적극적인 지원이 요구된다고 강조했다.

사업성 개선을 위해서는 도시재생 예산 외에도 생활 SOC 공모사업, 지자체 예산 등의 공공재원도 함께 활용해 정비기반시설이나 공동이용시설을 유상매입하는 방식으로 생활 SOC 복합공간을 조성하는 방안을 제시했다. 이를 통해 사업시행자는 용적률 인센티브를 받아 사업성을 개선할 수 있고, 해당 주거단지의 거주 선호도를 향상시킬 수 있다. 공익적 측면에서는 기반시설 확충을 통해 지역 전체의 거주 환경을 개선할 수 있다.

또한 규모의 경제를 통한 사업성 개선을 위해 기반시설 용량과 주변 환경과의 조화 여부, 도로 지하공간 점용에 대한 적절한 수준의 공공기여 등을 통합심의에서 논의하고, 제시된 내용을 사업계획에 반영하는 등 연접사업간 번들링 하는 방안이나 도로 지하공간 점용 허가 등 과감한 지원도 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

이를 통해 사업시행자는 지하주차장 조성비용 등 정비사업 추진에 소요되는 비용을 전반적으로 절감할 수 있다. 공익적 측면에서도 사업 도입 취지에 맞게 기존 도시공간 조직을 보전하면 노후 주거환경을 개선시킬 수 있다. 생활 SOC 사업을 병행할 경우 지역 전체의 거주환경 개선에도 기여 가능하다.

리스크 축소를 위한 방안도 제안했다. 일정 조건을 만족하는 주택에 대해 일반분양분 선분양, 미분양 주택 매입 확약 등이 그 방안이다.

설립 예정인 ‘소규모정비 임대리츠’와 LH 및 지자체에서 추진 중인 매입임대주택사업 재원을 황용해 가로주택정비사업에서 나오는 일반분양 물량을 우선적으로 선매입하는 것이다. 또한 서울시와 SH공사의 사례처럼 주택 면적과 금액 등 일정 조건을 만족할 경우 LH 참여형 사업장 외에도 미분양 물량에 대한 매입 확약을 제공하는 것도 검토할 필요가 있고 말한다. 이 경우 주택도시기금의 리스크가 상당히 줄기 때문에 민간사업장에도 사업비 융자 한도를 공기업 참여 사업장 수준으로 상향하는 것도 검토돼야 한다고 밝혔다.

무엇보다도 실효성이 있는 동시에 정책적으로 수용 가능하도록 추진하기 위해서는 사업 활성화 측면과 동시에 해당 사업구역을 넘어 동네 전체의 거주환경 개선 효과, 세입자 등 사회적 약자 배려 실현 등 공익적 측면에 대한 고려도 함께 요구된다고 강조했다.