″GB 해제사업 개발이익 추정 및 공공기여방안 점검 절차 필요해″
국토硏, 워킹페이퍼 ‘개발제한구역 해제 후 지가 상승에 의한 개발이익 분석’라펜트l전지은 기자l기사입력2020-09-22
국토연구원(원장 강현수) 이우민 연구원은 워킹페이퍼 ‘개발제한구역 해제 후 지가 상승에 의한 개발이익 분석’을 통해 개발제한구역을 해제해 진행된 14개 국책사업 및 지역현안사업지구를 대상으로 사업기간 동안의 지가변동률을 파악하고 지가 상승에 의한 개발이익의 규모와 발생 시기 추정 결과를 발표했다.
개발제한구역은 1999년 ‘개발제한구역 제도개선방안’이 확정·발표되면서 공익사업을 대상으로 개발제한구역 해제를 제한적 허용해왔으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후 개발사업 활성화를 위해 관련 규제를 지속적으로 완화해 왔다.
공익사업에 한해 허용되는 해제지역 개발사업의 공공성 훼손 문제가 대두되어 ‘개발제한구역의 공공성 강화를 위한 제도 개선’(2018.8.10.)을 통해 공공기여방안을 위한 다양한 제도적 장치를 마련하고 그 기준이 점차 강화되는 추세지만 개발이익 측정과 환수 규모 및 시기에 대한 적정성 기준은 부족한 실정이다.
지침상 공공기여방안은 사업시행자가 직접 제시하고 별도의 검증절차는 없으며, 공공기여방안 논의는 개발제한구역 해제를 위한 중앙(지방)도시계획위원회 심의 시 실시되지만 개발이익 산정에 대한 명확한 기준이 부족한 실정이다.
이에 보고서는 개발제한구역을 해제해 진행된 14개 국책사업 및 지역현안사업지구를 대상으로 사업기간 동안의 지가변동률을 파악하고 지가 상승에 의한 개발이익의 규모와 발생 시기를 추정했다.
14개 국책사업 및 지역현안사업지구의 평균 지가변동률을 종합한 결과 해제~준공까지 32.5% 상승했으며 해당 지역 평균 지가변동률보다 20.2% 높게 상승했고, 해제 전·후와 준공 이후에 평균지가가 상승세인 것으로 나타났다.
사업 단계별(해제 2년 전~해제, 해제~준공, 준공~준공 2년 후) 평균 지가변동률을 살펴본 결과, 해제 2년 전~해제연도에 평균 지가변동률이 16.9%, 해제~준공연도에는 32.5%, 준공~준공 2년 후에는 14.8% 상승했다.
14개 분석 대상지 주변(1.5㎞) 개발제한구역의 평균 지가변동률도 해제~준공까지 26.4% 상승했으며 해당 지역 평균 지가변동률보다 14.1% 상승, 14개 분석대상지 중 비수도권의 평균 지가변동률(해제~준공)은 수도권보다 28.4% 높게 상승, 산업용지의 평균 지가변동률(해제~준공)은 주거용지보다 17.7% 높게 상승했다.
14개 분석 대상지 평균 지가변동률(사업 단계별) / 국토연구원 제공
14개 분석 대상지의 해제연도 전·후 2년, 준공연도 전·후 2년 동안의 평균 지가변동률을 살펴본 결과, 해제 1년 후~해제 2년 후 평균 지가변동률이 10.3% 상승으로 가장 높았고, 준공~준공 1년 후 평균 지가변동률은 9.4% 상승, 해제 2년 전~해제 1년 전 평균 지가변동률은 8.2% 상승 순으로 나타났다.
해당 지역과의 평균 지가변동률 차이는 해제 1년 후~해제 2년 후가 8.8% 상승으로 가장 높았고, 해제 2년 전~ 해제 1년 전과 해제 1년 전~해제연도에 7.0%로 나타나 해제 전·후에 큰 차이가 발생하는 것을 확인했으며, 준공~준공 1년 후에도 5.8%로 나타났다.
사업지구 주변(1.5㎞) 개발제한구역은 해제 2년 전~해제 1년 전 평균 지가변동률이 9.2% 상승으로 가장 높았다.
사업지구 주변(1.5㎞) 개발제한구역은 해제 2년 전~해제 1년 전 해당 지역과의 평균 지가변동률 차이가 8.0%로 사업지구의 해당 지역과의 평균 지가변동률(7.0%)보다 크게 상승하는 것으로 나타났다.
이를 통해 보고서는 개발제한구역의 해제는 해제지역 뿐만 아니라 인접 개발제한구역에도 지가 상승을 통한 개발이익이 발생하는 것을 확인했으며, 이러한 현상은 공익적인 목적으로 개발제한구역을 해제하는 당초 목적과 부합하지 않은 것으로 판단된다고 밝히고 있다.
14개 분석 대상지 평균 지가변동률(해제 전·후 2년, 준공 전·후 2년) / 국토연구원 제공
이우민 연구원은 개발제한구역 해제 이후 14개 분석 대상지의 지가변동률과 지가변동률의 상승 시점을 분석한 결과를 고려해 해제고시 이후 사업의 진행단계(실시계획 인가, 착공, 준공 등)에서도 개발이익 측정 및 공공기여방안에 대해 지속적으로 점검할 수 있는 절차가 필요하고, 개발이익 추정 시 개별사업이 지니고 있는 지리적 특성, 사업유형별 특성과 주변 미해제지역 지가에 미치는 영향을 세부적으로 고려해야 한다고 설명했다.
개발제한구역 해제해 진행되는 사업들의 공공성을 강화하고 더 나아가 개발제한구역 해제·활용 시 공익적인 목적이 우선시되기 위해 초과 개발이익이 발생할 경우 이를 관리할 수 있도록 사업의 진행단계(실시계획 인가, 착공, 준공 등)에서도 초과 개발이익을 모니터링하고 지속적으로 공공기여방안에 대해 점검할 수 있는 절차 마련을 강조했다.
아울러 개발이익 추정 및 공공기여방안에 대해 객관적이고 전문적으로 평가할 수 있도록 전문연구기관에 의한 검토 절차를 마련할 것을 제안했다.
- 글 _ 전지은 기자 · 라펜트
-
다른기사 보기
jj870904@nate.com
