지구단위계획구역현황 / 서울시 제공

서울시가 국공유지 처리방식을 개선해 녹지 등을 확보하고, 깐깐했던 아파트 높이 기준도 폐지한다.

서울시가 ｢지구단위계획 수립기준｣을 전면 재정비하고, 지역 여건에 따라 유연하게 적용하는 지원적 성격의 계획으로 전환한다고 9일 밝혔다.

개정한 수립기준은 9일부터 시행되며, 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

이번 재정비는 시가 3월 발표한 최상위 공간계획인 ｢2040 서울도시기본계획｣에서 6대 공간계획의 하나로 제시한 ‘도시계획 대전환’의 일환이다.

｢2040 서울도시기본계획｣은 서울시의 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 것으로, 시는 이를 공간적으로 구현할 6대 공간계획을 제시했다. ①‘보행 일상권’ 도입 ②수변 중심 공간 재편 ③중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ④다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ⑤지상철도 지하화 ⑥미래교통 인프라 확충이다.

 

2040년을 목표로 시가 추구할 도시변화의 기준점이 될 서울의 미래상은 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’이다.

개정된 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣의 주요 내용은 ▲역세권사업 기준완화 ▲저층주거지 계획기준 개선 ▲국공유지 처리방식 개선 ▲불합리한 높이규제 개선 ▲민간부문 시행지침 개선 ▲신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.

역세권 사업 기준 완화 / 서울시 제공

첫째, 지구단위계획구역 내 역세권 부지 활성화를 위해 사업기준을 완화했다. 개발 여력이 충분한 역세권 활성화를 위해 역세권 입지 기준을 최대 20% 확대한다. 또 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다.

시에 따르면, 역세권의 계획적 개발을 위해 구역 지정을 했지만 사업실현율은 저조한 상황이다. 개발계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소 중에서 192개소(73%, 약 2.5㎢)가 역세권에 입지해있다.

둘째, 저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정했다. 주요 내용은 ▲지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화 ▲소규모정비사업 절차 간소화 ▲규제완화‧인센티브 신규도입 등이다.

셋째, 지구단위계획구역 내 도로·공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 기존에는 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각)으로 처리해 왔다면, 앞으로는 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토하도록 개선했다.

이는 부지면적 5,000㎡ 이상 개발사업이 대상이다. 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원·녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도할 계획이다.

5천㎡이상 대규모부지 개발사업시 국공유지 처리방식 개선 / 서울시 제공

넷째, 아파트(공동주택) 높이‧층수 계획기준도 개선해 합리적인 높이계획을 유도한다.

지구단위계획 수립기준에서 자체적으로 운영했던 아파트 높이계획 기준을 폐지해 법령과 심의로 대체한다. 또한, 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균 층수 산정방식도 ‘동별 최고층수 기준’에서 ‘코어별 층수 기준’으로 합리적으로 개선한다. 그간 불리하게 적용돼왔던 계단식 건물의 경우 평균 층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 것으로 기대된다.

다섯째, 지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만 경직적인 지침처럼 해석됐던 ‘민간부문 시행지침’도 손질했다. 지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 탈피해 자치구에 권한과 책임을 부여하고 자율성을 보장하는 것이 핵심이다.

이 밖에도 시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도한다. 또한, ｢지구단위계획 수립기준｣을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 개선하고, 도시계획 규제개선 전담조직도 운영할 계획이다.

최진석 서울시 도시계획국장은 “지난 20년간 도시관리차원에서 많은 역할을 해온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다”고 말했다.