지구단위계획이란 토지이용계획상의 평면적인 계획의 한계점과, 건축법상의 수직적(층고일변도) 개발을 보다 입체적인 관점에서 중재하고 보완하는 단위 지구의 계획이라고 보시면 됩니다.
아래 요약한 (3. 지구단위계획의 내용)이 중요한 세부 방법론으로 참조하시면 되겠습니다.
1. 지구단위계획의 구분
1)제1종지구단위계획
-토지이용을 합리화ㆍ구체화하고 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능ㆍ미관을 증진
시키며 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획(도시지역)
2)제2종지구단위계획
-계획관리지역 또는 개발진흥지구를 대상으로 체계적ㆍ계획적으로 개발 또는
관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등
제한완화, 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획(비도시지역)
2. 대상구역 (국토의계획및이용에관한법률 제51조, 시행령 43조, 44조)
1)제1종 지구단위계획 •법 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구
•기반시설부담구역
•도시개발구역
•정비구역
•택지개발예정지구
•주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업 지구
•산업단지
•관광특구
•개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ공원에서 해제되는 구역
•녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역
•도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발ㆍ관리가 필요한 지역
•시범도시
•개발행위허가 제한지역
•지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
•용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시관리계획 입안을 위해 열람공고된 지역
•양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역
(특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획 조례로 정하는 지역)
•주택 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축 하는 지역
2)제2종 지구단위계획
①계획관리지역(해당요건)
-공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터
(수도권정비계획법
제6조 제1항 제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우에는 10만제곱미터) 이상일 것
※일단의 토지면적이 각각 10만제곱미터 이상, 총면적이 30만제곱미터 이상이고, 각 구역이 면적
중심간의 최장거리가 1.5Km 이내인 경우로서 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 하나의
구역으로 지정 허용
-기타의 경우에는 3만제곱미터 이상일 것
-지구단위계획 구역안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획 구역안 또는 지구단위계획 구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할교육청의 동의를 얻은 경우
②개발진흥지구 (해당요건)
-주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) ：계획관리지역
-산업개발진흥지구ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에
한함)：계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구：도시지역외의 지역
3. 지구단위계획의 내용
1)용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항
2)기반시설의 배치와 규모
3)일단지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비 위해 구획된 일단의 토지규모와 조성계획
4)건축물의 용도제한ㆍ건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고한도
또는 최저한도
5)건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획
6)환경관리계획 또는 경관계획
7)교통처리계획
8)지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모
9)대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채
10)간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질
11)장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설 계획
12)에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
13)생물 서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
4. 지구단위계획구역안에서 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의 완화
①공공시설부지 제공(소유권 이전) 시<건축법 제67조 제1항의 규정>
1)건폐율 완화
-당해 용도지역에 적용되는 건폐율 ×(1＋공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
2)용적률 완화
-당해 용도지역에 적용되는 용적률 ×(1＋1.5×(공공시설부지로 제공하는 면적÷공공시설부지
제공 후의 대지면적)이내
3)높이제한 완화
-건축법 제51조의 규정에 의하여 제한된 높이×(1＋공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지
면적) 이내
②공개공지, 공개공간 의무면적 초과설치 시
1)용적률 완화
- 건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 용적률＋(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무
면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
2)높이제한 완화
-건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 높이＋(건축법 제51조의 규정에 의한 높이×의무
면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
※제2종지구단위계획구역 계획수립 및 기반시설 부담에 대한 인센티브
-건폐율ㆍ용적률은 계획관리지역에 비하여 1.5배ㆍ2배까지 완화
-당해 용도지역에서 허용되지 않는 건축물(지구단위계획에서 정하면 모두 허용)
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wind87님 │ 
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