공장, 차고지, 터미널 등 기능이 쇠퇴하여 토지이용의 효율성이 떨어지는 서울시내 대규모 부지가 보다 효율적으로 개발될 수 있는 길이 열렸다.

서울시는 1만㎡이상 규모의 대규모 부지를 주거지역에서 상업지역으로 용도변경 하고자 하는 민간개발 사업자의 원활한 개발 추진을 돕는 동시에 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있는 시스템을 운영하겠다고 11월 11일(화) 밝혔다.

지금까지는 주거지역에서 상업지역으로 용도지역이 변경될 경우 지가상승이 엄청남에도 사회적으로 개발이익을 적정히 배분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없어 특혜시비 논란이 야기되고, 이로 인해 사업추진이 지연 혹은 중단돼 왔다.

이에 중앙정부도 규제완화에 선행한 개발이익 환수제도 마련 필요성을 주택정책 발표 시마다 제시한 바 있다.

서울시는 “민간개발사업을 활성화하면서도 공공성을 확보, 결과적으로 지역균형발전을 촉진하는 것이 이번 제도개선의 목적”이라고 설명했다.

현재 서울시내 곳곳엔 장래 활용성 있는 대규모 부지가 96개소 (3.9㎢)나 분포돼 있지만 이를 활용하기 위한 도시계획 용도변경은 개발이익 사유화에 따른 특혜시비를 내포하고 있어 그동안 개발 논의가 차단돼 왔다.

현재 서울엔 공장, 터미널 등 민간소유의 대규모 부지가 39개소, 1.2㎢에 이르며 철도역사, 군부대․공공기관 이적지도 57개소, 2.7㎢나 된다.

1만㎡이상 5만㎡이하가 72개소로 75%를 차지하고, 5만㎡ 이상은 24개소다.

이들 지역은 주로 토지 활용 잠재력이 높은 지역에 위치해 이들 지역이 개발될 경우 경쟁력 있는 도시 공간 창출이 촉진될 전망이다.

서울시가 발표한 ‘대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안’은 ▴기부채납시설 종류 및 방법 확대 ▴용도변경 유형별 기부채납 비율 설정 ▴도시계획 운영체계 개선을 주요 골자로 한다.

기부채납시설 종류 확대 : 공원, 도로 위주 → 문화․복지시설, 장기전세주택 등
도로, 공원 위주 등 공공시설에 한정된 현행 기부채납시설을 문화․복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 확대, 기반시설 필요부분을 제외한 나머지는 용도변경 혜택을 저소득층과 지역주민에 환원하도록 했다.

기부채납 방법 확대 : ‘개발부지 내 토지’한정 →‘개발부지 이외의 건물, 토지’ 등
개발부지 내의 토지로만 한정됐던 공공기여시설 설치도 개발부지 이외의 지역, 건물이나 토지로 기부채납 가능하도록 해 방법을 다양화했다. 이 경우 기부채납 규모는 당해 개발사업부지의 공공기여 토지가격을 기준으로 환산, 산정된다.

원칙없던 기부채납비율, 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지 설정
또 서울시는 용도지역 변경에 대한 공공기여 원칙을 확립, 특혜시비를 완화하고 사회적 합의를 도출해 내기 위해 그동안 임의적으로 이루어져 온 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지(사업대상 부지면적 기준) 설정했다.
   
용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도 도입, 도시계획 체계 효율화
아울러 서울시는 그동안 공공의 일방적 규제 위주로 운영돼 온 도시계획 운영체계로는 공공기여제도의 개선이 지역경제 활성화로 이어지기 어렵다고 보고 이를 해결하기 위해 ‘용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도를 도입’, 도시계획 체계를 효율화한다.

이인근 서울시 도시계획국장은 “서울시의 이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 새로운 도시계획 운영체계”라며 “경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진이 기대된다”고 밝혔다.

한편, 서울시는 이날 발표한 내용에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2009년 초부터 대규모 부지의 사업자 제안을 받아 계획수립에 대한 사전협상을 시작할 것으로 예상했다.

자료제공_서울특별시청