도시재생사업에 있어 민간참여 및 투자 추진 여부를 가르는 핵심 요소로 ‘토지 확보 여부’와 ‘사업성’이 꼽혔다.
한국건설산업연구원은 ‘민간참여 도시재생사업 활성화 방안’ 보고서를 14일 발간했다.
도시재생 정책은 쇠퇴하는 지역에 공적 재원을 집중적, 전략적으로 투입해 민간활력을 회복하고, 민간투자를 견인하는 ‘마중물’ 역할을 하도록 설계돼 있다. 그러나 지금까지 민간투자를 견인하지 못하고 재정사업인 마중물사업 중심으로만 사업이 추진되고 있다는 비판을 받아왔다.
이태의 부연구위원은 경제적, 물리적 측면의 도시재생이 특히 강조돼 민간참여와 투자가 중요한 ‘경제기반형’, ‘중심시가지형’ 28개 사업에서의 민간참여 도시재생 뉴딜사업 현황을 실증적으로 파악했다.
그 결과, 공적 재원의 민간투자 견인 효과는 매우 미미한 수준으로 나타났다. 전체 지역 중 절반에서 공공 재원만 가지고 사업이 추진되고 있었으며, 상당수 지역에서 공식적으로 집계되어 있는 민간참여사업의 경우 도시재생사업을 통해 민간투자를 신규로 견인했다고 보기 어렵다고 밝혔다.
민간투자사업은 전반적으로 장기 과제 민간이 참여하는 특성이 있었으며 사업방식은 공공 리츠와 수익형 민간투자사업(BTO) 방식이 주를 이루고 있었다. 이밖에도 혼합형(재정사업+민간자본 투자, CSR 투자 유치, 도시개발사업 공공기여 활용 등의 방식도 있었다.
천안시 동남구청사 복합개발사업, 청주시 연초제조창 리모델링(문화제조창C)사업, 인천시 상상플랫폼 조성사업 3개 사례의 민간투자 진행과정을 심층적으로 고찰, 공적 재원의 ‘민간투자 견인 효과’를 분석했다.
세 사례의 공통적 성공요인으로는 ▲개발사업에 적절한 국공유지 존재 ▲민간투자 유지에 대한 지자체의 일관된 의지와 적극적 지원 ▲국토교통부, LH, HUG 등 공공기관의 적극적 지원을 꼽았다.
이태의 부연구위원은 연구를 토대로 민간참여 도시재생사업 활성화방안 7가지를 제시했다.
우선 민간참여사업을 추진하는데 핵심적 요소로 작용하는 ‘개발사업을 위한 공공 토지 확보’이다. 공공이 토지를 확보할 수 있는 3가지 방안으로는 ▲마중물예산을 활용한 토지 매입 활성화 ▲도시기반시설 입체복합개발 ▲토지수용을 제시했다.
둘째는 구시가지 내 건축가용 토지 대부분은 민간소유이기에, ‘민간 토지를 활용한 민간참여 도시재생사업 추진’하는 방안이다. 구역 내 다수의 토지 소유자가 존재하는 경우네는 ‘도시재생-정비사업 연계형’을 추진하고, 권리관계가 단순한 중·대규모 개발 가용지일 경우 ‘사전협상제도’를 활용하는 방안을 제시했다.
셋째, ‘사업성 개선을 통한 민간투자 유치 확대’로 민투 유인방책으로 7가지 방안을 제시했다. ▲세제 인센티브를 활용한 사업성 제고 및 공공 재원 추가 확보 ▲「민간투자법」에 의한 민간투자사업 활성화 ▲주택도시기금 금융지원 대상 확대, 공공기여 조건 완화 ▲도심 저이용 상가 및 오피스빌딩 용도전환 지원 ▲생활 SOC사업 연계 시행 ▲공유재산 활용 특례 부여 ▲공공기여 방식 다변화이다.
넷째, ‘민간참여사업과 연계된 마중물예산 사용 기간 유연화’다. 카운터파트너가 존재하는 민간참여사업의 특성상 사업이 지연되는 경우가 자주 발생하기에 예산 이월 등을 쉽게 할 수 있도록 할 필요가 있다.
다섯째, ‘당위론적 사고를 넘어 실용적 접근’의 필요성이다. ‘공공성’을 지나치게 추구하는 것은 결과적으로 ‘공익’을 저해하는 결과를 가져올 수 있기에 유연하고 실용적 접근을 통해 정책 목적을 달성할 수 있어야 한다.
여섯째, ‘시민들의 의견이 균형 있게 반영될 수 있는 거버넌스 구성’이다. 적극적인 참여자와 직접적 이해당사자 외에도, ‘침묵하는 다수’와 간접적 이해당사자의 의견도 적절히 반영될 수 있어여 한다.
마지막으로 ‘민간투자자가 신뢰할 수 있는 파트너로서의 공공부문 역할 수행’이다. 소극적인 관리나 감독 수준을 넘는 적극적인 역할 수행이 요구되는 도시재생에서, 민간부문이 신뢰할 수 있는 ‘파트너’의 역할을 수행해야 한다는 것이다.
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