“보금자리주택 등 새 정책 실현의지 높이 평가할 만”
형평성 증진·건설경기 활성화 위한 대책마련 ‘시급’
MB정부가 출범한지 2년의 세월이 흘렀다. 출범 당시 국내 대표 건설사 수장 출신 대통령을 중심으로 경제회생을 모토로 내건 MB정부였기에 주택·건설·부동산 업계의 기대는 매우 컸다.

이를 반영하듯 2008년초 노·도·강으로 대변되는 강북지역이 들썩이더니 그 여파는 경기북부지역까지 번졌다. 반면 강남을 비롯한 버블세븐은 숨죽였고 이내 고유가 파동과 미국발 금융위기 폭풍이 휘몰아치며 국내 부동산시장은 침체의 늪에 빠졌다. 이에 정부는 6.11, 8.21, 11.3 등 한 달에 한번 꼴로 연이어 대책을 쏟아냈고 이는 2009년 재건축 아파트를 중심으로 한 빠른 회복세로 이어졌다.

지난해 들어 정부는 토지거래허가구역 해제 확대, 민간택지 분양권 전매제한 완화 등으로 규제완화책을 이어가는가 싶더니 한편으론 수도권 DTI 규제 확대 및 제2금융권까지 강화 등 시장 옥죄기를 병행했고 이에 따라 부동산시장은 냉·온탕 오가기를 반복했다.

이와 함께 새롭게 선보인 보금자리주택과 주택청약종합저축, 전세자금 대출 확대 및 도시형생활주택 도입을 통한 서민주거안정 대책 등이 MB정부 출범부터 지난해 추진된 주요 정책으로 요약된다. 본지는 현 정부 출범 2주년을 맞아 그간의 주요 건설·부동산 정책 및 시장의 모습을 되돌아 봤다.

각종 규제 ‘풀었다 조였다’
MB정부 초기에는 각종 규제 완화에 초점이 맞춰졌다.

2008년 3월 ‘장기보유 1주택자 특별공제’ 정책이 나왔고, 이어 5월 ‘지방 재건축 초과이익부담금 면제’, 그리고 6월 ‘지방 미분양 해소 대책’, ‘신혼부부용 주택 특별공급’, 8월  ‘수도권 전매제한 및 재건축 규제 완화’, 9월 ‘부동산 세제 개편’, 9월 ‘서민주택 공급 확대’, ‘종합부동산세개편’, 10월 ‘건설경기 활성화 대책’, 11월 ‘재건축 규제 완화’와 강남 3개를 제외한 서울, 수도권 투기지역 전면 해제 등을 골자로 한 ‘11.3 부동산 규제완화책’, 그리고 12월 ‘다주택자 2년간 양도세 중과 면제’ 등의 세금 완화책을 내놨다.

그러나 지난해 상반기를 지나면서 주택시장은 강남권 재건축시장을 중심으로 완연한 회복세를 보였고 가격상승을 걱정해 정부는 다시 규제카드들을 내놓기 시작했다.

대표적으로 DTI 적용 강화를 들 수 있는데, 이는 가격상승 억제 효과보다는 주택시장에 쏠리던 자금들이 DTI를 적용받지 않는 다른 부동산 상품으로 옮겨감으로써 주택뿐 아니라 다른 부동산 상품의 가격 상승까지 부추기는 부작용을 낳았다는 비판이 일고 있다.

전문가들은 DTI 적용 강화의 확실한 효과는 주택이 충분히 공급된 이후라야 안정된 효과를 볼 수 있다고 말한다. 정부 또한 이에 공감해 시장안정을 위한 중장기적 대안으로 주택공급 확대 카드를 꺼내 들었고, 그 대표주자가 바로 보금자리주택이다.

보금자리주택 ‘절반의 성공’
보금자리주택은 그 파격적인 시도만으로도 높이 평가 받으며 지난해 부동산시장의 최대 이슈로 떠올랐다.

지난해 10월 강남세곡을 비롯해 서초우면, 하남미사, 고양원흥 등 총 4곳의 보금자리주택 시범지구에서 1만4000여 가구가 사전예약 형태로 공급됐으며, 분양가가 인근 시세대비 50~70%수준으로 책정돼 청약경쟁률이 매우 높을 것으로 기대됐다. 그러나 막상 뚜껑을 열어보니 입지와 투자가치 차이에 따른 청약 양극화 문제와 더불어 ‘짝퉁’ 서민도 당첨될 수 있다는 제도적 허술함을 드러내고 말았다.

강남대학교 부동산학과 김영곤 교수는 “주택구매자가 원하는 좋은 자리에 대규모 주택공급을 통해 주택 문제를 해결하겠다는 것은 현 정부가 아니더라도 과거부터 시도되어 온 정책일 것이나, 중요한 것은 현 정부가 실현의지를 가지고 첫 실행을 하겠다는 데 높은 점수를 줄 만하다”라고 일단 정부의 의지에 대해선 높게 평가했다.

그는 이어 “그러나 현재 흐름을 보면 주택문제 해결 차원이라기보다 오히려 국가가 국민들에게 다른 형태의 복권상품을 선보이는 느낌마저 든다”라고 꼬집으며 “지상의 공간을 최대한 이용해 토지비용을 최소화시키면서 영구임대주택을 지속적으로 확대해 나가는 것이 진정한 보금자리를 국민들에게 제공하는 길일 것”이라고 덧붙였다.

한편, 정부는 2차 보금자리주택지구 6곳을 확정했으며 올해 총 1만5000여가구를 선보일 예정이다. 이와는 별도로 기존 택지개발지구인 위례와 동탄2, 삼송 등에서도 속속 선을 보일 계획이어서 올 한해 보금자리주택의 공급물량은 사전청약을 포함해 4만가구가 넘을 전망이다.

주택청약종합저축 ‘빅 히트’
기존의 청약저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 하나로 통합한 ‘주택청약종합저축’은 국민들의 관심을 독차지하며 청약통장의 세대교체에 성공했다. 통장 출시 6개월 만에 가입자가 800만명을 넘어서는 등 큰 인기를 모으며 ‘국민통장’이라는 별칭까지 생겨났다. 당초 국토해양부가 향후 5년간 600만명이 가입할 것으로 내다봤음을 감안하면 기대치를 훨씬 웃돌며 흥행 대박을 이룬 셈이다.

연령에 상관없이 1인1계좌로 가입할 수 있고, 공공임대주택은 물론 공공분양주택, 민간분양주택 등 모든 주택에 청약이 가능하다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.

도시형생활주택 ‘밀어주기’
정부는 서민주거 안정을 위해 도시형생활주택을 공급하기로 하고, 지난해 8월 내놓은 전세시장 안정대책에서 건축기준 완화 등 다양한 활성화 방안을 내놨다.

도시형생활주택은 늘어나는 1~2인 가구와 서민들의 주거안정을 위해 정부가 도입한 주택으로 지난해 5월부터 지자체 조례 제정을 거쳐 시행되고 있다. 전용면적 85㎡이하 소형으로 지을 수 있고, 주택 형태에 따라 원룸형, 기숙사형, 단지형 다세대 등으로 나뉜다.

우선 정부는 단지형 다세대와 원룸, 기숙사형 주택건설 사업자에게는 건설자금을 지원해주고, 주차장과 진입도로 기준도 크게 완화해줬다. 9월에는 원룸형 주택의 가구당 면적제한을 종전 30㎡에서 50㎡로 완화해주고 기계식 주차장을 허용하는 등 추가 규제 완화도 뒤따랐다.

정부는 또 올해 초 주택 공사기간과 건축비를 줄이는 방안의 하나로 공업화주택을 도시형생활주택에 활용하기로 했다.

여기에 오는 4월부터는 동당 연면적이 660㎡를 초과하는 단지형 연립주택도 도시형생활주택으로 인정키로 하고, 도시형생활주택 내 상가시설의 면적제한도 없애는 등 도시형생활주택 공급 활성화를 위한 지원책을 늘려가고 있다.

문제점 및 선결과제는?
현 정부의 주택정책은 형평성 증진이나 시장실패 보완 부문에 대해서 뚜렷한 비전을 보여주지 못하고 있다는 지적이 많다. 서민주거안정을 목표로 형평성 부분을 부각하고 있지만, 정작 서민들이 체감하기에는 아직도 갈 길이 멀다는 것.

한성대학교 부동산학과 백성준 교수는 “형평성 증진 측면에서 간접개입 방식이자 수요측면의 개입수단인 주거바우처 제도의 도입과 함께 용적률거래제와 같은 시장기반형 정책수단들을 개발할 필요가 있으며 시장실패의 보완 측면에서는 실거래자료 정보의 활용, 각종 부동산 관련 소득정보의 정비, 비주거용 부동산의 공시제도 정비 등이 필요하다”고 말했다.

또한 지난 11일 양도세 감면 조치가 종료되면서 극에 달한 건설업계의 불만도 해결해야 할 숙제다.

한 건설업체 간부는 “양도세 특례 종료는 과도한 DTI규제로 냉각된 분양시장에 찬물을 껴 얹은 격”이라며 “양도세 특례는 올해 분양시장의 침체를 완화시킬 최소한의 여건으로서 유지됐어야 했다”고 말했다.

이와 함께 차일피일 미뤄오고 있는 분양가상한제 폐지 역시 시급하다는 의견이 지배적이다. 현재는 민간부분 분양가상한제 폐지를 골자로 한 주택법 개정안이 4월 국회로 넘어간 가운데 경제자유구역에 한해서만 분양가상한제가 폐지된 상태다. 이에 건설업계는 아쉽다는 반응과 함께 분양가상한제의 불합리성을 강조하며 전면 폐지를 주장하고 있다.

대한건설협회 조준현 계약제도실장은 “분양가상한제는 재고 주택을 매입하기보다는 신규 주택에 수요를 집중시키면서 전세시장 불안정을 초래한다”고 설명하며 “전세가 상승은 시중 자금이 주택시장에 유입되면서 집값을 한층 더 높여 서민층의 주택 마련을 어렵게 하면서 사회적 불안정의 주요인이 된다”고 설명했다. 집값을 낮추기 위해 도입된 분양가상한제가 중장기적으로는 오히려 집값 상승의 원인으로 작용한다는 얘기다.

건설업계의 애로는 곧 주택공급 부족으로 직결되는 문제인 만큼 실질적이면서도 거시적인 정부의 대처가 요구되는 시점이다.

출처_한국주택신문(www.housingnews.co.kr)