대도시권 주택공급대책, 조경완화 등 복합고밀개발된다
정부, ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’ 발표라펜트l김수현 기자l기사입력2021-02-05
정부는 4일(금) 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도해 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.
대책에 따르면 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 ’총 83.6만호 신규 부지‘를 확보할 계획이다.
83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.
도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 ⇨ 약 30.6만호
’도심 공공주택 복합사업(3년 한시)‘을 신규 도입해 노후‧슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비한다.
토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해LH‧SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부‧지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)된다. 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행된다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다.
또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.
향후 ‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발할 예정이다.
역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다. 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로,낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.
또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.
지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.
특별건축구역으로 지정되면 조경설치 의무기준과 함께 일조·채광기준, 가로구역별 조례로 정한 높이기준, 대지 안의 공지기준 등도 완화된다.
< 도시·건축규제 등 완화사항 >
현황 완화 | 역세권 (5천㎡이상) | 준공업 (5천㎡이상) | 저층주거 (1만㎡이상) |
용도지역 변경 (최대 용적률) | 준주거 상향+ | 법정상한 | 1종 상향 or 법적상한 120% |
(2종)200%, ↓ (준주거)700% | 공동주택 용적률 상향시 공공임대 기부채납 미적용 | (2종)200→(3종)300% (3종)250→(3종)360%, (준주거)400→500% | |
주거비율 제한 | (준주거 상업비율) 10→5% (상업지역 상업비율) 20→10% | - | - |
주차장 확보 | 대중교통 연계대책 확보시 설치의무 감면 | - | - |
일조· 채광기준 등 | 특별건축구역 지정 ※ 완화가능 사항 일조·채광기준 완화(주거지역 일조, 채광사선, 인동간격) 가로구역별 조례로 정한 높이기준 완화 대지 안의 공지기준(건축선, 인접대지 이격거리) 완화 조경설치 의무기준 완화 등 | ||
조경설치 | |||
기부채납 | 주택법령에 따라 15% 수준에서 결정 | ||
기타 | - | 입주기업 종사자 특별공급 | - |
공공 직접시행 정비사업 ⇨ 약 13.6 만호
이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공직접시행 정비사업’을 도입‧활성화한다. ‘공공직접시행 정비사업’은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도이다.
조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.
동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획이다.
조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여되며, 기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다.
도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선 ⇨ 약 3만호
도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완한다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구”를 신설해 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하고, 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.
또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나가간다는 방침이다.
이밖에도 전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보하고, 전세대책(‘20.11) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 약 10.1만호 확충한다.
- 글 _ 김수현 기자 · 라펜트
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