국토부, 3080+ 주택공급대책 법안 하위법령 입법예고 추진
토지주 우선공급가 대비 절반 가격의 이익공유형 공공자가주택도 공급한국건설신문l기사입력2021-07-18
국토교통부(장관 노형욱)는 3080+ 주택공급대책 관련 개정법에서 위임한 사항을 규정하는 것을 주요 내용으로 '공공주택 특별법 시행령·시행규칙', '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙', '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령' 개정안을 16일부터 입법예고 한다고 밝혔다.
이번 하위법령은 지난 6월 29일 국회를 통과한 3080+ 공급대책 관련 7개 법안 중 3개 사업법안(공공주택특별법, 도시재생법, 소규모주택정비법)에 대한 것으로 앞으로 법제처 심사 등을 거쳐 법 시행(9월 21일 예정)에 맞춰 개정을 완료할 예정이다.
이로써 3080+ 주택공급사업에 대한 근거 법률 개정이 완료되고, 이번에 세부 내용을 담은 하위법령까지 입법예고 됨에 따라 제도의 불확실성이 해소되어 앞으로 사업 진행이 가속화될 것으로 예상된다.
입법예고에 대한 자세한 내용은 다음과 같다.
공공주택 특별법 시행령, 시행규칙
◇ 입지요건 구분 : 입지 특성에 따라 ‘주거상업고밀지구(역세권)’, ‘주거산업융합지구(준공업지역)’, ‘주택공급활성화지구(저층주거지)’로 구분하고 유형별 지정 요건을 규정
◇ 사전검토기구 구성·운영 : 지정권자(국토부장관, 시·도지사)로 하여금 도시, 건축 전문가가 포함된 사전검토기구를 구성해 용적률, 용도지역 상향 등을 사전에 검토하고, 사업자가 그 결과를 사업계획 수립 시 반영하도록 함
◇ 도시규제 완화 : 사업에 혜택(인센티브)을 부여하기 위해 용적률, 건폐율, 건축제한 등 법에서 위임받은 도시규제 완화의 구체적 내용을 명확하게 규정
◇ 주택유형별 건설비율 : 분양수요를 반영하여 총 주택 호수의 70% 이상은 공공분양으로 공급하고, 추가납부 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)은 10%~20% 수준으로 완화, 공공임대는 10%~20%(역세권은 15%~20%)을 공급하도록 함
◇ 현물보상 및 손실보상 기준 : 현물보상 받을 대상자, 1세대 1주택 공급 등의 주요 원칙을 시행령에 규정, 세부 기준 등을 각 시‧도 조례에 위임하기로 했으며, 사업자는 이주대책을 반드시 수립할 것, 현금보상시에는 이주정착금 지급, 철거주택 소유자 및 세입자에 대해 임시거주시설 확보, 주택자금의 융자알선 등의 의무 부여
◇ 주민협의체 및 주민대표회의 구성 : 토지등소유자 전원으로 주민협의체 구성, 이를 통해 시공자 및 감정평가법인 추천, 5~25인 규모의 주민대표회의를 구성해 주민들의 의견을 사업자에게 전달, 사업자는 주민대표회의에서 사업의 주요 단계를 각각 설명할 것
이익공유형 분양주택(공공자가) 세부내용 규정
◇ 공급가격 및 환매조건 : 이익공유형 주택 - 우선공급 가격의 50~80% 범위 내에서 토지등소유자와 사업자 간 협의로 결정 (주택 처분시 사업자에게 환매, 공급 시 비용을 부담한 비율대로 감정가를 나눠 가짐) / 일반 무주택자에게 공급 - 일반 공공분양주택보다 저렴하게(80% 이하) 공급, 처분 시 사업자에게 환매하되 할인율에 따라 그 이익을 차등 보장(감정가의 50~80%) (수분양자가 해당 주택을 오래 보유할수록 보다 고가에 처분 가능)
◇ 거주의무 기간 : 현물보상 대상자 및 일반 무주택자 모두 5년간 실거주 의무가 적용됨
공급 기준 및 입주 자격
일반공급 비율을 현재의 15%에서 50%로 확대, 3040 세대 등 다양한 무주택 실수요 계층에 공급 혜택이 고르게 제공될 수 있도록 기준을 조정, 현재 100% 순차제에서 70% 순차제 및 30% 추첨체로 변경, 신혼부부 및 생애최초자 등에게 일반공급 기회를 제공 (단, 신청자격은 3년 이상 무주택세대구성원 제한
입주자격의 경우 소득요건을 따로 두지 않고, 자산 요건 또한 소득 3/5분위 순자산 평균의 130%으로 완화 (분양가격 9억원 초과이면 소득요건 적용 제외)
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령, 시행규칙
◇ 관리지역 대상요건 및 내용 : 신축‧노후주택이 혼재된 저충주거지 지정, ▷공공주택 사업계획 ▷도시재생 사업계획 ▷재원조달 계획 등을 관리계획에 포함 가능
◇ 건축특례 적용 : 관리계획에 따라 용도지역 상향 가능(제1종→제2종 일반주거, 제2종→제3종 일반주거), 건축물 간 거리 완화, 거점사업의 경우 조합설립 요건 이상의 동의를 받아 연접 사업간 통합 결합개발 가능
◇ 소규모정비사업 요건 완화 : 민간 가로주택정비사업을 1만→2만㎡ 까지 확대, 자율주택정비사업도 관리지역 내 어디서나 시행 가능
◇ 대상요건 : ▷역세권 또는 준공업지역 ▷5천㎡ 미만 ▷노후건축물 수가 전체의 2/3 이상 ▷둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역
◇ 용도지역 상향 및 특례 ; 역세권의 경우 용도지역을 상향하되, 초과한 용적률의 50% 이하로서 시‧도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 공공임대주택 등을 건설해 지자체에 공급
도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령, 시행규칙
◇ 주거재생혁신지구 입지요건 : 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축문 및 위험건축물의 합이 2/3 이상인 지역 한정, 지구 면적 2만㎡ 이내
◇ 현물보상 및 손실보상 기준 : 본 사업으로 생활의 근거를 상실하는 자를 위한 이주대책 수립 의무화, 현금보상자에게 이주정착금 지급, 소유한 토지 등의 자산가치가 높은 경우 최대 2주택까지 보상 허용
국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3080+ 주택공급대책의 법적근거가 마련되고 제도가 구체화 된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다”라며, “3080+ 사업이 본 궤도에 접어든 만큼 부동산 시장 안정을 위해 도심에 양질의 주택을 조기에 공급할 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.
이번 개정안의 전문은 국토교통부 누리집 “정보마당/법령정보/입법예고”에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.
이번 하위법령은 지난 6월 29일 국회를 통과한 3080+ 공급대책 관련 7개 법안 중 3개 사업법안(공공주택특별법, 도시재생법, 소규모주택정비법)에 대한 것으로 앞으로 법제처 심사 등을 거쳐 법 시행(9월 21일 예정)에 맞춰 개정을 완료할 예정이다.
이로써 3080+ 주택공급사업에 대한 근거 법률 개정이 완료되고, 이번에 세부 내용을 담은 하위법령까지 입법예고 됨에 따라 제도의 불확실성이 해소되어 앞으로 사업 진행이 가속화될 것으로 예상된다.
입법예고에 대한 자세한 내용은 다음과 같다.
공공주택 특별법 시행령, 시행규칙
◇ 입지요건 구분 : 입지 특성에 따라 ‘주거상업고밀지구(역세권)’, ‘주거산업융합지구(준공업지역)’, ‘주택공급활성화지구(저층주거지)’로 구분하고 유형별 지정 요건을 규정
◇ 사전검토기구 구성·운영 : 지정권자(국토부장관, 시·도지사)로 하여금 도시, 건축 전문가가 포함된 사전검토기구를 구성해 용적률, 용도지역 상향 등을 사전에 검토하고, 사업자가 그 결과를 사업계획 수립 시 반영하도록 함
◇ 도시규제 완화 : 사업에 혜택(인센티브)을 부여하기 위해 용적률, 건폐율, 건축제한 등 법에서 위임받은 도시규제 완화의 구체적 내용을 명확하게 규정
◇ 주택유형별 건설비율 : 분양수요를 반영하여 총 주택 호수의 70% 이상은 공공분양으로 공급하고, 추가납부 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)은 10%~20% 수준으로 완화, 공공임대는 10%~20%(역세권은 15%~20%)을 공급하도록 함
◇ 현물보상 및 손실보상 기준 : 현물보상 받을 대상자, 1세대 1주택 공급 등의 주요 원칙을 시행령에 규정, 세부 기준 등을 각 시‧도 조례에 위임하기로 했으며, 사업자는 이주대책을 반드시 수립할 것, 현금보상시에는 이주정착금 지급, 철거주택 소유자 및 세입자에 대해 임시거주시설 확보, 주택자금의 융자알선 등의 의무 부여
◇ 주민협의체 및 주민대표회의 구성 : 토지등소유자 전원으로 주민협의체 구성, 이를 통해 시공자 및 감정평가법인 추천, 5~25인 규모의 주민대표회의를 구성해 주민들의 의견을 사업자에게 전달, 사업자는 주민대표회의에서 사업의 주요 단계를 각각 설명할 것
이익공유형 분양주택(공공자가) 세부내용 규정
◇ 공급가격 및 환매조건 : 이익공유형 주택 - 우선공급 가격의 50~80% 범위 내에서 토지등소유자와 사업자 간 협의로 결정 (주택 처분시 사업자에게 환매, 공급 시 비용을 부담한 비율대로 감정가를 나눠 가짐) / 일반 무주택자에게 공급 - 일반 공공분양주택보다 저렴하게(80% 이하) 공급, 처분 시 사업자에게 환매하되 할인율에 따라 그 이익을 차등 보장(감정가의 50~80%) (수분양자가 해당 주택을 오래 보유할수록 보다 고가에 처분 가능)
◇ 거주의무 기간 : 현물보상 대상자 및 일반 무주택자 모두 5년간 실거주 의무가 적용됨
공급 기준 및 입주 자격
일반공급 비율을 현재의 15%에서 50%로 확대, 3040 세대 등 다양한 무주택 실수요 계층에 공급 혜택이 고르게 제공될 수 있도록 기준을 조정, 현재 100% 순차제에서 70% 순차제 및 30% 추첨체로 변경, 신혼부부 및 생애최초자 등에게 일반공급 기회를 제공 (단, 신청자격은 3년 이상 무주택세대구성원 제한
입주자격의 경우 소득요건을 따로 두지 않고, 자산 요건 또한 소득 3/5분위 순자산 평균의 130%으로 완화 (분양가격 9억원 초과이면 소득요건 적용 제외)
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령, 시행규칙
◇ 관리지역 대상요건 및 내용 : 신축‧노후주택이 혼재된 저충주거지 지정, ▷공공주택 사업계획 ▷도시재생 사업계획 ▷재원조달 계획 등을 관리계획에 포함 가능
◇ 건축특례 적용 : 관리계획에 따라 용도지역 상향 가능(제1종→제2종 일반주거, 제2종→제3종 일반주거), 건축물 간 거리 완화, 거점사업의 경우 조합설립 요건 이상의 동의를 받아 연접 사업간 통합 결합개발 가능
◇ 소규모정비사업 요건 완화 : 민간 가로주택정비사업을 1만→2만㎡ 까지 확대, 자율주택정비사업도 관리지역 내 어디서나 시행 가능
◇ 대상요건 : ▷역세권 또는 준공업지역 ▷5천㎡ 미만 ▷노후건축물 수가 전체의 2/3 이상 ▷둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역
◇ 용도지역 상향 및 특례 ; 역세권의 경우 용도지역을 상향하되, 초과한 용적률의 50% 이하로서 시‧도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 공공임대주택 등을 건설해 지자체에 공급
도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령, 시행규칙
◇ 주거재생혁신지구 입지요건 : 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축문 및 위험건축물의 합이 2/3 이상인 지역 한정, 지구 면적 2만㎡ 이내
◇ 현물보상 및 손실보상 기준 : 본 사업으로 생활의 근거를 상실하는 자를 위한 이주대책 수립 의무화, 현금보상자에게 이주정착금 지급, 소유한 토지 등의 자산가치가 높은 경우 최대 2주택까지 보상 허용
국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3080+ 주택공급대책의 법적근거가 마련되고 제도가 구체화 된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다”라며, “3080+ 사업이 본 궤도에 접어든 만큼 부동산 시장 안정을 위해 도심에 양질의 주택을 조기에 공급할 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.
이번 개정안의 전문은 국토교통부 누리집 “정보마당/법령정보/입법예고”에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.
- 글 _ 황순호 기자 · 한국건설신문
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