방치된 채 노후화 진행 중, 노후 저층주택 대상 리모델링 활.. [라펜트 조경뉴스]

방치된 채 노후화 진행 중, 노후 저층주택 대상 리모델링 활성화 필요

집단적으로 리모델링 추진하는 ‘저층주택 연합리모델링’ 구성해 지역환경 개선과 동시에 추진해야

라펜트l전지은 기자l기사입력2023-06-27

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저층주거지

1980~1990년대에 단독･다가구･다세대주택 등 5층 이하 저층주거지가 서울, 인천 등 대도시 지역에 형성되기 시작했는데, 저층주거지의 주택은 준공 후 30년 이상 지난 노후주택들이 대부분을 차지하고 있다.

입지여건이 양호한 지역은 재개발･재건축이 추진되지만 도로와의 접도조건, 대지의 형상과 규모 등에 있어 개발여건이 좋지 않은 주택은 방치된 채 노후화되고 있는 실정이다.

저층주거지는 주거밀도가 높은데도 불구하고 공원, 어린이 놀이터, 주차장 등의 기반시설의 추가적인 공급이 제때 추진되지 못해 주거환경에 대한 불만이 높다. 특히, 단독주택의 상당수는 반지하 주거공간을 포함하고 있어 일조, 환기, 채광 등의 문제뿐만 아니라 폭우 시 주택침수에 따른 인명피해가 발생하고 있다.

한국건설산업연구원은 21일 ‘노후 반지하･저층주택 리모델링을 위한 정책과제’ 보고서를 통해 노후화되고 있는 단독･다가구 등 저층주택의 리모델링 활성화를 위한 다양한 정책적 지원이 필요하다고 제안했다.

사용 연수 20년 이상의 단독주택(다가구 포함)은 전체 단독주택의 73.9%를 차지하고, 30년 이상 노후 단독주택 비율이 가능 높은 지역은 부산(78.4%), 광주(63.6%), 전남(60.9%), 서울(59.5% 순으로 나타나고 있다.

보고서는 재개발 가능성이 있지만 지연되고 있는 지역은 ‘부분리모델링’, 기성시가지가 존치하는 지역은 ‘전면리모델링’과 ‘부분리모델링’을 검토하는 것이 필요하다고 말한다. 재개발 예정지역에서 ‘전면리모델링’을 할 경우 노후주택이 사실상의 새집이 되어 재개발 요건인 노후 동수가 줄어들어 재개발을 어렵게 하는 모순이 발생할 수도 있기 때문이다.

부분리모델링은 ‘도배, 페인트, 장판･창･문 교체 및 보수’, ‘냉난방, 단열시설의 교체’, ‘지붕･담장 교체 및 보수’, ‘대수선(방･거실･주방 등 확장)’ 등으로 주거환경 개선 효과가 큰 공사를 의미하고 에너지성능을 개선하는 ‘그린리모델링을 포함한다. 전면리모델링은 주택의 주요 구조부를 제외하고 대부분 철거 후 새롭게 설치하는 대규모 공사로 주택의 연면적과 층수 증가를 포함한다.

모든 반지하 또는 1층에 주차장으로 전환하는 것은 물리적으로 불가능하지만, 주차장 설치기준에 적합한 노후주택에 대해서는 주차장 리모델링을 하고, 새로운 주차면의 일부를 공공에 매각 또는 임대하는 방안도 제안했다. 주차장 설치 시 공사비에 대한 재정지원과 증축 시 용적률 인센티브 등을 검토할 필요가 있다.

반지하층 주차장 리모델링 (1개층 증축) / 한국건설산업연구원 제공

1층 주차장 리모델링 (1개층 증축) / 한국건설산업연구원 제공

노후 저층주택이 에너지 성능향상 및 효율 개선을 위한 그린리모델링 추진 시 공사비에 대한 재정적･세제상 인센티브 마련이 필요하다.

정부는 2020년 10월에 2050년까지 탄소중립 달성을 선언했고, 이를 이행하기 위한 ‘2050 탄소중립 시나리오안’을 발표했다. 이때 2050년까지 기존의 모든 노후 건축물에 대해 그린리모델링을 시행해서 건물 부문의 에너지효율성을 달성할 계획이다.

현재 그린리모델링은 공공건물을 중심으로 추진되고 있고, 민간 건물은 공동주택을 중심으로 공사비의 이자를 지원하는 수준에서 추진되고 있다. 따라서 전체 건축물의 97%를 차지하는 민간건축물의 그린리모델링 활성화를 위해서는 노후 주택의 그린리모델링 지원 확대가 필요하다는 주장이다.

아파트리모델링 추진 시 ‘리모델링 주택조합’과 같이 ‘리모델링활성화구역’, ‘존치관리지구’ 등 기성시가지가 유지되는 지역의 일정 구역 안의 노후 주택들이 ‘저층주택 연합리모델링’을 구성해 체계적인 리모델링 추진하는 방안을 내놨다. 각 건축주는 ‘부분’ 또는 ‘전면’ 리모델링을 선택하고, 각 건축주의 요구사항을 건설회사가 수용해 전체 리모델링을 공사를 일괄적으로 추진하는 것이다.

또한, 해당 지역의 가로등, 골목길, 소공원, 주차장 등의 정비를 동시에 추진해 부분적인 주거환경 개선도 가능할 것으로 보인다고 전했다.

박용석 선임연구위원은 “노후 저층주택의 리모델링 활성화는 거주민들의 실질적인 주거환경을 개선할 수 있고, 저탄소 환경친화적 자재와 고에너지효율장치 설치와 같은 그린리모델링으로 탄소제로 정책에도 부합한다. 하지만 노후 저층주거지의 거주자들은 상대적으로 소득수준이 낮고 연령대가 높아서 리모델링을 수월하게 추진하지 못한다”면서 “노후 저층주택 리모델링 추진 시 다양한 정책적 지원”이 필요하다고 주장했다.

노후 저층주택 리모델링 활성화를 위한 정책과제

구분

사업내용

정책과제

그린

리모델링

- 대상 : 민간건축물로 그린리모델링을 구상 또는 실행 중인 개별주택

- 행위 : 그린리모델링

- 정책과제 : 단독주택 이자 지원의 절차와 방법 단순화

- 단독주택의 그린리모델링 활성화를 위해 보조금 형식의 재정지원 및 재산세･취등록세 등 감면 등 검토 필요

주차장

설치

- 대상 : 주차장 설치기준 충족되는 개별주택

- 행위 : 반지하 또는 1층을 주차장으로 리모델링

- 정책과제 : 주차장 설치 시 재정 지원

- 지자체 「주차장 설치 및 관리조례」에 반지하 또는 1층 주차장 설치 시 재정 지원근거 마련

- 중앙정부 차원의 지원방안 검토 필요

- 정책과제 : 주차장 설치 시 용적률 인센티브

- 다중주택 1층 필로티 주차장 전용 시 주택 층수 제외, 공동주택의 경우 바닥면적 산정 제외 등 인센티브 운영 중으로 유사 인센티브 방안 마련

연합

리모델링

- 대상 : 2개 이상 노후주택 리모델링

- 행위 : 2개 이상 노후주택들이 공동으로 주차장 설치, 그린리모델링, 증축 등 시행

- 정책과제 : 노후주택 연합리모델링 추진방안 마련

- 리모델링활성화구역, 존치관리지역 등에서 연합리모델링 추진 시 정책적 지원방안 검토 필요

- 건축협정 적용 가능지역(지구단위계획구역, 주거환경개선사업, 재정비촉진지구 중 존치지역 등) 내 노후 저층주택 리모델링 시 건축협정제도의 실질적 활용방안 마련

주택 노후화 비율(2021년 기준, 단위 : %)

구분	20년~30년 미만						30년 이상
구분	계	단독 주택	아파트	연립 주택	다세대주택	기타	계	단독 주택	아파트	연립 주택	다세대주택	기타
전국	29.0	21.1	32.6	28.6	24.0	28.3	21.1	52.8	11.3	37.5	13.1	38.4
서울	27.7	29.8	30.7	42.5	18.1	25.0	21.2	59.5	18.1	39.0	10.4	51.2
부산	29.2	14.7	33.3	21.5	26.5	23.0	25.3	78.4	14.9	63.1	10.2	56.6
대구	33.8	22.8	34.9	28.6	52.4	27.8	20.4	58.7	12.1	44.6	4.5	51.0
인천	28.3	18.0	27.7	8.9	36.5	26.2	22.5	55.6	18.4	28.7	19.6	48.1
광주	34.8	15.9	39.4	13.6	8.6	28.4	19.8	63.6	11.7	25.1	10.4	42.1
대전	35.9	15.2	39.8	18.4	46.8	26.5	22.9	58.0	14.2	48.0	28.0	40.5
울산	32.9	20.8	34.9	33.1	42.0	29.4	18.5	46.1	12.1	34.2	12.6	27.7
세종	7.4	21.7	5.1	7.2	33.2	28.2	7.0	44.5	1.5	36.6	24.7	31.9
경기	28.5	24.3	30.7	31.5	20.3	30.4	11.5	37.2	6.0	32.4	13.8	31.7
강원	30.3	20.8	36.9	24.0	28.4	30.0	26.6	44.9	13.1	55.3	24.2	31.6
충북	28.9	20.5	34.0	29.7	16.6	29.3	24.6	47.0	11.3	49.6	23.9	35.3
충남	28.9	21.4	33.2	27.3	33.6	29.3	22.0	49.1	4.7	37.3	16.0	30.5
전북	32.9	20.8	42.4	16.5	12.2	28.9	29.3	55.6	11.2	48.3	18.2	39.8
전남	26.4	17.5	36.1	20.0	27.1	31.4	36.7	60.9	11.2	37.2	15.9	34.4
경북	29.0	19.7	36.8	21.6	33.5	30.8	30.7	54.6	11.4	42.5	15.2	33.7
경남	27.9	22.1	30.2	28.1	40.3	29.4	24.5	51.1	10.7	38.6	12.9	31.0
제주	22.4	17.7	27.1	24.0	23.5	22.9	23.5	46.4	8.4	6.5	10.4	22.5