서울은 1960년대 이후 급속한 경제성장으로 근대적 거대도시로 변모하면서 급격한 도시집중 현상을 유발시켜 도시질서 및 도시구조의 불균형을 초래하게 되었다. 재개발 사업이 결과적으로 민간화 되어, 개발효과의 공공성, 공익성이란 측면에서 많은 문제점을 노출하고 있다. 즉, 단위건물 하나 넣기에 충분한 작은 대지에, 법제 내에서 허용하는 최대치를 확보사기에 급급한 형행 재개발은 민간의 사익극대화추구의 결과인 것이다. 그러므로 좀 더 바람직한 도시 재개발이 되기 위해서는 사업시행 주체로서 공공개발가의 역할이 새로이 부여되어야 할 것이다.
을지로 재개발은 계획상 몇 가지의 주안점을 두고 계획되었다. 그것은 도심지 부적격 업종의 정비와 도시기능의 회복, 도시 스카이라인의 조화와 적용 용적률의 감안, 주변과 조화되는 건물형태의 추구로 도시미관의 향상, 재개발 목적에 부응되도록 공익성을 충분히 반영하며, 건물의 용도계획을 공익성과 원 소유자의 의도에 맞게 처리한다는 것 등이다.