서울시는 다양하고 높은 수준의 주거문화를 창출하고 고유가 시대 극복을 위한 사회적 분위기 마련을 위해, 용적률ㆍ층수 등 인센티브를 대폭 완화하는 가이드라인을 금번 제28차 서울시도시건축공동위원회 자문을 받아 서울시 정책으로 결정하였다.
- 공동주택 건립시 디자인이 우수한 건축물 및 친환경 계획 요소 등에 대한 제도적 지원방안을 도입하여 각 건축물의 디자인과 형태 다양화
- 주변 스카이라인을 고려해 최대한 조화롭고 균형 있는 형태로 건설되도록 층수완화

서울시는 최근 우수디자인 분야, 친환경적 도시관리, 에너지 절약 등이 중요시책으로 부각됨에 따라 공동주택 건립시 이에 따른 용적률 인센티브를 부여하여, 우수 디자인으로 인한 서울의 아름다움을 강조하고 친환경적인 도시관리계획이 이루어 질 수 있는 계기를 마련한다.
서울시가 발표한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』의 주요 내용으로는
1. 공동주택(아파트) 건립시 허용용적률제 도입
 - 우수디자인 건축물, 친환경건축계획 및 에너지절약계획 등 새로운 인센티브 항목을 도입하고 이에 따른 허용용적률 제도를 신설 하였다.
 - 디자인이 매우 우수한 건축물에 대한 용적률 인센티브(10%)
 - 친환경 계획(5%) 및 에너지 절약형 설계(5%)에 따른 용적률 인센티브와 분양가 상한제 가산비용 적용에 따른 인센티브는 택일하여 적용
2. 우수디자인 건축물 등의 도입을 통한 층수완화
 - 제2종 일반주거지역(12층이하)내에서 디자인이 우수한 건축물 설계를 위하여 층수완화가 필요한 경우 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 평균 18층 이하로 층수완화
기대 효과로는 우수디자인(10%), 에너지절약설계(5%), 친환경계획(5%)의 공동주택 건립시 최대 20%까지 용적률 인센티브를 부여받을 수 있어,
 - 서울의 공동주택(년간 약 2,000세대) 추가 확보
 - 공동주택 디자인 수준 향상
 - 에너지 절약설계, 친환경계획 건축물 건립 계기를 마련
또한 층수를 완화하여 지상부에 주민편의의 다양한 단지계획을 허용함은 물론, 주변 건축물의 스카이라인을 고려해 최대한 조화롭고 균형 있는 형태의 공동주택이 건설되는 계기를 마련하였다.

이번에 발표한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』은 지난 9월 24일 서울시 도시건축공동위원회 자문을 거쳐 결정된 사항으로 10월 1일부터 본격적으로 시행된다.

금번에 개정한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』용적률 적용체계를 보면 다음과 같다.

개선 방향
1. 공동주택(아파트) 건립시 허용용적률 도입
 - 우수디자인 건축물, 친환경건축계획 및 에너지절약계획 등 새로운 인센티브 항목을 도입하고 이에 따른 허용용적률 제도 신설
2. 허용용적률 인센티브 항목의 탄력적 운영
 - 금회 도입하는 인센티브 항목은 2011.5.31까지 한시적으로 운영하고 인센티브 항목 및 요율의 적용은 필요에 따라 탄력적으로 운영
3. 허용용적률 도입에 따른 상한용적률 조정
 - 공동주택 건립시 공공시설 기부채납에 따라 달성 가능한 상한용적률을 조정함으로서 허용용적률 도입의 실효성 제고
4. 서울의 디자인 향상 및 지속가능한 도시 관리 도모
 - 우수디자인 건축물 등 새로운 인센티브 항목 도입을 통해 디자인 수도 이미지 제고

개선 내용 비교
1. 개정기준 (용도지역 변경이 없는 경우)
 - 상한용적률은 심의를 통해 추가완화 가능

2. 개정기준 (용도지역이 상향되는 경우)
 - 준주거지역으로 용도지역이 상향된 경우 상한용적률은 400%이하로 적용 
 - 상한용적률은 심의를 통해 추가완화를 고려하되 조례규칙개정 후 시행

당해지역의 용적률 산출방법
1. 기준(계획)용적률 : 당해 용도지역의 “기준(계획)용적률”(이하 기준용적률) 적용
2. 허용용적률 : 기준용적률에 우수디자인건축물 등 인센티브로 제공되는 용적률(20%이내)을 합산하여 산정한 용적률
3. "상한(개발가능)용적률"(이하 상한용적률) : 허용용적률 + 기준용적률×1.3α×가중치 
 - α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율
4. 용적률의 적용은 원칙적으로 서울특별시 도시계획조례시행규칙에 따르되 허용용적률 산정시에는 아래 인센티브 항목을 적용
허용용적률 인센티브 항목
 1) 우수디자인 건축물 도입시 : 10% 서울시건축위원회심의에서 인정된 경우에 한함
 2) 친환경계획 수립시 : 5%
 3) 에너지 절약설계   : 5%
 - 인센티브 항목에 대한 허용용적률 유효기간은 결정고시 후 3년 이내 인가를 득하지 못할 경우 효력이 자동 상실 됨.
5. 계획부지내 용도지역이 혼재된 경우
 - 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우 용도지역별로 용적률 적용
 - 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우로서 용도지역이 상향되어 단일한 용도지역으로 통일된 경우 용적률은 당해 용도지역면적에 따른 가중평균치 적용

허용용적률 적용을 위한 용적률 인센티브 운영방법
1. 인센티브신청시기 : 지구단위계획 또는 정비계획 입안시
 - 인센티브 항목을 명기하여 도시·건축공동위원회 심의 상정
 1) 우수디자인 건축물 도입시(10%)
 2) 친환경계획 수립시(5%)
 3) 에너지 절약설계 (5%)
2. 인센티브 부여방법
 - 도시·건축공동위원회 심의결과 통보시 인센티브 항목을 조건부로 명기하여 통보 ⇒ 허용용적률 20%이하(우수디자인10%, 친환경계획5%, 에너지절약설계 5%)가 포함된 용적률임을 통보
 - 도시·건축공동위원회심의결과 범위 내에서 서울시건축위원회 심의를 통해 우수디자인 건축물 등 해당 인센티브항목을 확정하여 승인 또는 허가

 - 우수디자인은 투명하게 세부적인 기준을 마련하여 공정하게 운영 : 주택국
 - 친환경 및 에너지절약형 설계에 따른 인센티브(허용용적률)와 분양가상한제(가산비용) 중 택일하여 적용 : 주택국
3.  용적률 등 표기방법(숫자는 반드시 정수로 기재)

자료제공_서울특별시청