2012년 건설경기 전망(이홍일 건산연 연구위원)

국내 건설수주, 전년 대비 0.5% 감소한 103조원 전망

2012년 국내 건설수주는 전년 대비 0.5% 감소한 103조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다. 부문별로는 공공 건설수주가 전년 대비 3.4% 감소한 28.6조원을 기록해 올해에 이어 부진이 지속될 전망이다.

주택경기 침체와 글로벌 금융위기 영향으로 2009년 급감했다가 2010~11년 동안 완만한 회복세를 보인 민간 건설수주는 2012년에 민간 주택수주가 완만한 회복세를 이어가겠으나, 민간 토목 및 비주거 건축수주가 부진해 전년비 소폭(0.7%) 증가한 74.4조원에 머물 것으로 예측된다.

민간 주택수주는 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 2011년 감소했던 재개발ㆍ재건축 수주가 소폭 회복세를 보이고, 도시형생활주택 공급이 여전히 양호한 가운데, 지역별로는 지방의 주택수주가 양호한 수준을 유지하고, 수도권 주택수주도 완만히 회복돼 전년비 5% 이상 증가할 전망이다.

국내 경기회복과 더불어 2010~11년 동안 양호한 회복세를 보였던 민간 토목수주 및 비주거용 건축수주는 2012년 대내외 경제 불확실성 증가로 인한 기업 설비투자 부진, 민자사업 여건 개선 미흡 등의 영향으로 전년비 감소할 것으로 예상된다.

공종별로는 토목수주가 전년비 5.8% 감소해 부진하겠으나, 주택수주는 완만한 회복세를 보일 전망이며, 비주거용 건축수주는 전년 수준에 머물 전망이다.

토목수주는 공공 토목수주가 2011년에 이어 여전히 부진한 가운데, 민간 토목수주도 국내 경기침체 영향으로 감소해 전년비 5.8% 감소한 33.8조원을 기록하며 부진할 것으로 예측된다.

주택수주는 공공 주택수주가 소폭 증가하고 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 2011년 감소했던 재개발ㆍ재건축 수주도 소폭 증가할 전망이다.

지역별로는 지방의 주택수주가 올해에 이어 양호한 수준을 유지하는 가운데 수도권 주택수주도 완만히 회복돼 전년비 4.8% 증가한 34.7조원을 기록할 전망이다.

하지만 주택수주 규모 자체는 2009년 수준에도 미치지 못하며 여전히 부진을 이어갈 것으로 보인다.

비주거용 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주가 올해에 이어 양호하겠으나, 지난 2년간 회복세를 보인 민간 비주거 건축수주가 국내 경기침체 영향으로 더 이상 증가하기 어려워 전년 수준에 머물 전망이다.

건설투자, 전년 대비 0.7% 증가에 그쳐

2012년 국내 건설투자는 주택투자가 완만하게 회복국면에 진입하고, 비주거용 건축투자도 소폭 증가하겠으나, 토목투자가 부진해 전년 대비 0.7% 증가에 그쳐 여전히 부진할 전망이다.

토목투자는 2012년 정부 SOC예산(안)이 전년비 7.3% 감소했고, 지자체 및 공기업의 재정투자 여건도 여의치 않은 가운데, 선행지표인 토목수주도 감소세를 보이고 있어 2011년에 이어 2012년에도 감소세를 지속할 것으로 전망된다.

주택투자는 올해 상반기 지방을 중심으로 민간부문의 분양 및 착공이 회복세를 보이고 있어 2012년에는 완만하게 회복국면에 진입할 것으로 전망된다. 단, 통상 주택공급의 50% 이상을 차지하고 있는 수도권의 경우 도시형생활주택을 비롯한 소규모 주택 위주로 허가가 회복되고 있고, 3/4분기 분양 및 착공이 감소하고 있어 2012년 주택투자의 규모 자체는 여전히 부진할 전망이다.

글로벌 금융위기 이후 지난 2년간 민간부문의 주도하에 회복세를 보인 비주거용 건축투자는 최근 대내외 경제침체, 사무용 빌딩의 공실률 증가 등의 영향으로 민간부문의 회복세가 둔화될 전망이나, 지방 이전 공공기관의 신청사 착공물량의 증가로 공공부문이 증가세를 보여 전년비 증가세를 유지할 전망이다.

공공 SOC예산 감소 대응한 민간투자 활성화 시급

2012년 정부 SOC 예산(안)이 7.3% 감소했고, 지자체 및 공기업도 재정 어려움을 겪고 있고, 또한 공공 공사의 공기지연 현상이 점점 심화됨을 감안할 때 향후 신규 SOC사업은 지속적으로 위축될 것으로 우려된다.

신규 SOC사업의 지속적 침체, 공기지연 현상 지속 등을 해결하기 위해 민간자본 투입 활성화가 필요하나, 현재 민간투자 관련 제도로는 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 어려워 추가적인 대책 검토 및 마련이 필요하다.

최근 주택공급 상황은 지방을 중심으로만 회복세를 보이고, 수도권은 여전히 침체돼 있어 지역적 차별화 현상이 두드러지고 있다.

따라서 향후 ▷수도권 보금자리주택 공급물량 및 시기의 탄력적 조정(특히 중대형 일반분양 물량 축소) ▷2기 신도시 인근을 비롯한 기존 주택공급지역 인근 보금자리주택 공급 지양 ▷민간택지 내 공급 주택 분양가상한제 폐지 ▷수도권 도시정비사업 활성화 등의 조치들이 필요하다.

아울러 2012년 100억 이상 공사로 적용 확대가 예정된 최저가낙찰제를 시설물생애주기상의 비용, 건설산업 기반 붕괴 등을 종합적으로 고려해 반드시 개선할 필요가 있다.

2012년 주택ㆍ부동산시장 전망(허윤경 건산연 연구위원)

내년 주택ㆍ부동산시장, 위험요인ㆍ장애요인ㆍ기회요인 동시 존재

2012년 부동산시장은 ‘부동산 시장의 구조적 변화’라는 중장기적 시장 한계 아래에서 ‘거시경제적 불안’이 위험요인, ‘공급물량의 재고조정 및 유동성 확보 어려움’이 장애요인, ‘실거주 목적의 수요회복’ 여부가 주요한 기회요인으로 작용할 전망이다.

먼저 100%를 넘어선 주택보급률, 60%에 달하는 자가보유율, 감소하고 있는 신규공급물량을 감안할 때 주택시장은 양적 성장의 한계에 도달할 것으로 보인다. 또 글로벌 경제 위기 우려, 높은 물가상승세, 둔화되고 있는 국내 경제 여건은 내년 주택시장의 위험요인으로 작용할 전망이다. 아울러 3년 이상 장기화된 전세가격 상승, 총선과 대선의 기대감 등 실거주 목적의 수요 회복이 내년 시장의 가장 강력한 기회요인으로 판단된다.

공급 측면에서 수도권에 산재한 대규모 택지개발 사업과 기매입 토지 및 미분양 물량은 2012년 시장회복에 장애물로 작동하면서 마무리 재고조정을 진행할 것으로 판단된다.

금융 측면에서는 가계대출 리스크가 확대되는 양상을 보이고 있어 주택관련 대출관리는 더욱 강화될 것으로 예상된다.

내년 입주물량 전년 대비 아파트 ↓ㆍ전체 주택 ↑

2012년 수도권 아파트 입주물량은 2011년 수준을 유지하는 11만호, 지방은 30% 감소한 6만호 수준으로 예상된다.

수도권의 아파트 입주물량은 예년 대비 경기도에서 큰 폭 감소하면서 감소세를 견인할 것으로 판단되며, 지방의 아파트 입주물량은 2011년 9만호 수준의 입주가 이루어진 반면 2012년은 6만호 수준에 그칠 것으로 전망된다.

아파트외 인허가 실적의 급격한 증가세를 고려할 때 2012년 전국 주택분의 입주물량은 2011년보다 증가해 35만호 수준으로 전망된다. 이와 관련 수도권은 2011년보다 증가한 20만호 수준으로 예상되며 지방은 2011년 수준을 유지한 15만호로 전망된다.

내년 분양물량 25만호 예상

금년도 분양물량은 지방시장을 중심으로 살아나고 있는 분양률과 인허가 증가 등을 고려할 때 2010년보다 증가한 24만호 수준으로 전망된다. 아울러 2012년 분양물량은 지방시장 회복의 지속, 수도권 시장 재고조정 마무리 진입 등에 따라 올해보다 소폭 증가한 25만호 수준이 될 것으로 예상된다.

◇올해 주택건설사업 승인실적 45만호 수준 전망=올해 인허가 실적은 1~9월까지 LH공사 물량이 전혀 없음에도 불구하고 민간의 급증으로 30만호 수준을 달성하고 있다. 또 연말의 공공의 밀어내기식 물량, 아파트외 물량 급증 등을 고려할 때 45만호 수준은 달성할 것으로 판단된다.

내년에는 LH 경영정상화에 따라 공공 계획물량인 15만호 수준은 나올 것으로 예상된다. 아파트외 실적은 올해에 비해 크게 감소할 것으로 예상되나, 지방을 중심으로 아파트 부분의 인허가 증가세 유지로 전년 수준인 45만호는 유지할 것으로 판단된다.

전국 전세가격, 상승폭 크게 둔화된 5% 전망

전세시장은 아파트외 입주물량 급증, 급등세 장기화에 따른 피로감 등으로 상승세는 크게 둔화돼 전국적으로 5% 수준의 상승이 예상된다.

아파트 입주물량 감소세가 지속되나 아파트외를 중심으로 입주물량이 크게 증가해 이를 완충할 것으로 예상되며, 아파트의 전세가격 상승세는 다른 상품에 비해 높은 수준은 유지할 것으로 판단된다.

다만, 임대차계약기간이 2년에서 3년으로 연장되게 되면, 임대료 선반영에 따른 전세가격 급등할 가능성도 존재하며, 상승폭은 둔화되더라도 전세의 월세 전환과 같은 임대차시장의 구조적 변화는 지속적으로 나타날 것으로 예상된다.

매매가격, 수도권 1%ㆍ지방 7% 수준 상승

2012년 수도권 주택시장은 여전히 진행 중인 공급물량의 재고조정과 주택담보대출의 규제 등에 따른 실수요자의 유동성 확보 어려움 등으로 1% 내외의 상승세로 예상된다.

기존의 주택보유자 중 일부는 적정 수익률 확보의 어려움으로 주택시장에서 출구하려 할 것으로 예상돼, 신규주택공급 뿐만 아니라 재고주택시장의 잠재적 공급물량이 존재하고 있다. 또 실거주 목적의 수요자를 중심으로 시장의 회복세가 감지되고 있으나, 금융당국의 가계대출 강화에 따라 유동성 확보가 어려워 수요회복세도 더딜 것으로 판단된다.

2012년 지방 주택시장은 공급부족의 영향으로 2011년의 호조세를 이어갈 것으로 예상되나, 매매가격의 상승폭은 둔화돼 7% 수준의 상승세가 전망된다.

취득세 인하 연장ㆍ주택대출 탄력적 운용 필요

거래시장에 충격을 줄이기 위해서는 올해 말로 종료예정인 주택의 취득세 감면조치를 1년 연장하는 것이 필요하다.

내년 수도권 시장도 보합세를 벗어나지 못할 것으로 예상되는 상황에서 취득세의 급격한 상승은 수도권 주택시장을 더욱 위축시킬 것으로 판단된다.

아울러 거주목적의 1세대1주택을 위한 주택대출에 대해서는 현행 가계대출 규제를 탄력적으로 운영해야 할 것이다.

거시경제적 측면에서 가계대출부실 관리가 중요하나, 우리나라는 민간 주도하의 주택시장을 형성하고 있고 현재 공공의 여력을 고려할 때 민간시장에서 자율적으로 작동할 수 있는 자가보유촉진책은 가장 효과적인 주택정책수단이기 때문이다.

따라서 거주목적의 생애최초주택구입자 및 교체수요를 위한 1세대1주택 수요자에 한해서는 LTV 및 DTI의 탄력적 운영이 필요하다.

분양가상한제 폐지ㆍ보금자리주택 수정계획 필요

분양가상한제는 효과보다 공급물량 왜곡, 장기 주택경기 역행과 같은 부작용 많았음을 고려할 때 조속한 폐지가 요구된다. 규제완화에 대한 기대감이 반영된 상황에서 법적 조치가 지연될 경우 시장에서는 주택사업이 지연되는 적체효과가 나타나 정상적인 주택공급시스템에 차질이 불가피하기 때문이다.

아울러 최근 보금자리주택사업은 당초 계획과 물량 및 시기면에서 상당히 달라지고 있음에 따라 수정계획을 발표해 시장 혼란을 최소화해야 할 것이다.

임대차시장 안정화ㆍ규제정책 실효성 제고 시급

민간 임대사업이 투자수익률이 아니라 소득수익률을 추구할 수 있는 시장환경의 조성이 절실하며 사업참여를 촉진하기 위해서는 세제지원, 인센티브 부여 등 다각적 지원이 필요하다.

이와 관련 민간임대사업자의 금융지원조건인 융자이율은 낮추고 융자기간은 늘리는 것도 하나의 대안이 될 것이며, 미국의 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(LIHTC)과 같이 임대주택공급이 시장에서 자율적으로 작동하는 인센티브 구조를 만드는 것도 필요하다.

아울러 주택시장의 국지적 양상을 고려할 때 현행 지역별ㆍ규모별 차등규제와 같은 미시적 조정 정책은 지방정부의 역할로 이양해야 할 것으로 판단된다.