서울시 도시재생, 어떠한 방향으로 갈까?

서울시, 민간개발 유도·재개발 연계한 ‘2세대 도시재생’ 발표
라펜트l기사입력2021-06-18
서울시가 보존과 관리에 치우쳐있던 기존의 도시재생 방식을 개발과 정비를 포함하는 방향으로 전환하는 ‘2세대 도시재생’을 추진한다고 17일 발표했다. 

시는 이전까지의 “도시재생사업이 노후 저층주거지의 경우 보존‧관리 위주로 추진되다 보니 주택공급과 기반시설 등 낙후성 개선이 미흡하다는 명확한 한계가 존재했다. 공공사업으로만 사업이 추진돼 민간참여가 저조했고 이로 인해 재생의 파급효과가 한정됐던 점도 문제로 지적됐다”고 전하며 ‘2세대 도시재생’사업의 필요성을 전했다.

시는 ‘2세대 도시재생’을 통해 2026년까지 주택 2만 4,000호를 공급하고, 8,400명의 직간접 일자리를 창출을 목표로 세웠다. 이를 위해 올해부터 2026년까지 시비·국비 7,300억 원과 민간투자 6조 3,600억 원 등 총 7조 900억 원을 투자할 계획이다.

이와 함께 현재 사업 추진 중인 도시재생지역도 필요한 경우 개발수법이 적용될 수 있도록 할 계획이다. 도시재생 재구조화 자세한 방향은 올해 도시재생 전략계획을 통해 방법과 내용을 구체적으로 제시한다고 밝혔다.

‘2세대 도시재생’의 유형을 노후된 주거환경 개선을 위한 ‘주거지 재생’과 지역경제와 직결되는 ‘중심지 특화재생’ 2가지로 개편하고, 각 유형에는 3가지의 실행방식이 설정됐다. 

주거지 재생은 ▲저개발 연계형 ▲소규모 주택정비형 ▲종합관리형 등 3가지 실행방식으로 구분된다. 

저개발 연계형은 민간주도 재개발사업을 추진하고, 개발에 소외된 주민들과 구역 내 편의시설을 공유한다. 그리고 도로‧공원 같은 기반시설을 조성을 통해 소규모 정비사업이 추진 가능한 조건을 만든다는 방침이다. 

요건이 갖춰지지 않아 재개발 사업이 어려운 지역을 대상으로 하는 ‘소규모 주택정비형’에는 가로주택, 자율주택과 함께 오세훈 시장이 공약한 ‘모아주택’을 본격 적용한다. 모아주택은 작은 필지를 모아 지하주차장 건설이 가능한 면적을 확보해 공동주택을 지으면 인센티브를 주는 내용을 골자로 하고 있다. 

재개발이 어려운 한옥밀집지구과 고도지역은 ‘종합관리형 모델’을 적용해 개발 보다는 ‘관리’ 중심의 재생사업을 추진한다. 

‘중심지 특화재생’은 앞선 도시재생의 틀에서 벗어나 지금까지 개발이 지연됐던 지역을 대상으로 산업과 같이 지역개발을 추진한다. 특히, 창동·상계와 마곡 등 5개 권역별 거점과 연계되는 민간주도의 거점을 개발하고 이를 도시재생과 접목해 혁신사업과 일자리를 창출한다는 방침이다.

이번에 발표된 ‘중심지 특화재생’은 ▲경제거점 육성형 ▲중심지 활성화형 ▲지역자산 특화형 등의 실행방식으로 진행된다.

경제거점 육성형은 김포공항 일대 43만㎡의 개발을 시작으로 서남권 미래산업 거점 육성해 3만 5,000명 일자리 창출과 함께 공항동 주거지역 개발, 마곡지구와 연계된 시너지 노린다. 

도심 구시가지는 민간개발을 통해 신산업을 도입하는 ‘중심지 활성화형’의 첫 번째 추진지역으로는 용산전자상가가 꼽히고 있다. 이와 함께 ‘지역자산 특화형’ 개발은 남산예장공원과 돈의문박물관마을 등의 역사·문화적 공간을 재생해 명소화시켜 지역 활성화을 꾀한다.

김포공항 내 43만㎡에 이르는 가용부지에는 ‘중심지 특화재생’을 추진해 민간개발을 유도해 항공 관련 신산업을 중심으로 한 서남권 미래산업 특화지구를 조성한다고 밝혔다. 

시는 ‘2세대 도시재생’은 앞으로 1년 안에 실행 가능한 지역부터 시작할 것이라고 했다. 1년 동안 ▲경제거점 육성형 1개소 ▲중심지 활성화형 1개소 ▲지역자산 특화형 5개소 등과 함께 ▲재개발 연계형 2개소 ▲소규모 주택정비 관리지역 30개소 ▲종합관리형 20개소를 추진할 예정이다. 

양용택 도시재생실장 직무대리는 “주택공급 및 노후 주거지 개선 미흡 등 그동안 지적되어온 도시재생의 한계를 극복하고 개발을 희망하는 시민의 요구를 반영해 ‘2세대 도시재생’으로 대전환하고자 한다”며 “시민들이 체감하고 실생활에 도움이 되며, 노후 주거지 개선과 민생·경제를 살리는 실질적인 도시재생사업을 펼쳐 나가겠다”고 전했다. 

서울시의 발표에 대해 김영민 서울시립대 조경학과 교수는 “민간투자 활성화로 인해 이전의 도시재생보다 가시적인 효과가 있을 것 같다. 대신 시민참여나 주민자치 등의 개념이 약화될 수 있을 것”이라고 내다봤다.


아울러 “도시재생을 통해서 수익을 창출할 수 있는 민간 사업가 혹은 전문가의 개입이 유연하게 보장이 돼야 한다고 생각한다. 이번 도시재생의 방향은 그런 의미에서 이전보다 조금 더 유연할 것으로 보인다”고 전했다.


박재민 음성군 시장통 도시재생센터장(청주대 조경도시계획전공 교수)은 “서울시 공식 문서에서 ‘보존(preservation)’이라는 용어를 사용했다는 점이 눈에 띤다. 유추해보자면, 기존 도시재생사업을 장소의 보전과 새로운 가능성으로의 활용(conservation) 측면의 관점보다는, 무조건적인 보존이었다고 평가하고 있음을 생각해 볼 수 있다”며 “시에서 언급한 도시재생 사업이 주로 기존의 도시재개발・재건축 방식으로 이행된다면 도시재생 사업을 추진해왔던 본래적 가치를 도달하기는 어려울 것”이라고 이전 도시재개발사업로의 회귀를 우려했다.


아울러 “장소가 가지는 잠재력과 가치를 보전하고 활용함이 보다 나은 시민의 삶과, 도시의 브랜드 가치, 그리고 지역의 경제적 가치를 창출할 수 있다는 선례는 충분히 많다. 재개발인가 도시재생인가가 아니라 개발을 통한 가치 창출, 재생을 통한 가치 창출의 영역으로 좀 더 확장해가야 할 것”이라고 강조했다.


박태원 4‧19사거리 도시재생센터 총괄코디네이터‧센터장(광운대 도시계획부동산학과)는 “그동안의 도시재생은 개념적인 부분이 컸다. 발표된 도시재생은 유형을 구분하고 과정적 성과과 한계를 보려고 했으며, 시행착오 과정에서 서울시 상황에 맞는 실행기법, 전략을 도출하려는 시도로 보인다”고 평가하며 “다만 아쉬운 것은 주민들의 참여에 대한 부분을 강조했던 기존의 정책과 달라진 느낌이다. 그동안의 도시재생이 주민참여를 독려하고 주민들이 학습할 수 있는 기회를 준 건 사실이기 때문에, 이를 주도적으로 할 수 있는 프로그램도 고도화한다면 재개발기법이나 실현기법을 포함하는 이번 정책이 더 의미를 가질 수 있을 것”이라며 이전 도시재생의 특징을 한 단계 발전시키는 방안의 부재를 짚었다.


박재영 고양시 원당 도시재생현장지원센터장은 “도시재생에는 ‘개발’이 포함돼 있으나 전면재개발이 아닌 장기적인 플랜을 가지고 지역에 살고 있는 NPO, NGO 단체들과 함께 개발해가는 점 개발(spot development)”이라며 “여기에 기존에 해왔던 뉴딜의 사회적 경제분야와의 접목, 공동체 역량강화 등 소프트웨어적 측면과 결합한다면 대한민국만의 도시재생 2.0 모델을 만들어낼 수 있을 것”이라고 말했다.


기존 도시재생 ‘뉴딜’에서는 물리적으로, 경관적으로 도시의 외연을 바꿔가는 작업은 약화되고 공동체 활성화와 지역주민 역량강화로 사회적 경제를 이루어 지속가능성을 확보하는 측면이 더 강조된 측면이 있었다. 이로 인한 한계점을 소규모주택정비사업이나 민간투자 등으로 재개발해야 할 곳은 개발하고 자원은 활용해 동네를 더 가치 있게 만드는 방향으로 간다면 도시재생이 제대로 작동할 수 있을 것이라는 설명이다.

_ 김수현 기자  ·  라펜트
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ejane404@naver.com
_ 전지은 기자  ·  라펜트
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jj870904@nate.com

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